电子商务与公证

广东省潮阳市公证处 肖仲杰


随着互联网的遍及应用，不仅加快了信息传播的速度，也促进了全球电子商务的迅猛发展。电子商务是一种崭新的贸易方式，很快形成了热点，应用大潮一浪高过一浪，波澜壮阔滚滚向前发展。据联合国发表的报告显示：２０００年全球电子商务的交易额达３７７０亿美元，２０１０预计可达到１万亿美元，未来１０年全球贸易的三分之一将以网络贸易的形式来完成。我国２０００年电子商务交易总额达７７１．６亿元，增长势头迅猛。电子商务代表着未来贸易方式发展的方向，其应用推广将给各国带来更多的贸易机会。朱?基总理在第九届全国人民代表大会第五次会议上的《政府工作报告》中指出：要逐步推行电子商务等组织形式和服务方式。电子商务一般来说是指利用电子信息网络等电子化手段进行的商务活动，是指商务活动的电子化、网络化。根据《电子商务监督管理暂行办法》的表述：电子商务是指交易双方利用互联网从事的商品交易行为和交易信息发布行为。电子商务涉及方方面面，有关这方面的法律法规尚未建立、健全。维护电子商务的交易安全性、合法性，使其规范有序发展是各界努力方向。公证作为具有预防纠纷，减少诉讼职能的司法证明机构，必须顺应时代发展潮流，从自身职能出发，研究开发适合本行业特点的法律?
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一、公证介入电子商务的可能性
1、电子商务是一种改进传统商务活动的新形式，可以减低交易成本，增加贸易机会，简化贸易流程，提高生产率，改善物流系统，它必将形成一个新的市场。对各国经济社会发展产生深刻影响，将引发一系列重要变革。1998年11月，APEC部长级会议通过了《APEC电子商务行动蓝图》，制定了未来APEC推动电子商务的行动框架，提出了发达成员于2005年、发展中成员于2010年实现无纸贸易的工作目标。电子商务将成为二十一世纪人类信息世界的核心，也是网络应用的发展方向，具有无法预测的增长前景。面对电子商务的发展大潮，公证行业理当与时俱进，发挥“服务、沟通、公证、监督“作用，以中介机构身份出现，服务于交易各方。
2.我国电子商务发展过程中电子商务交易的真实、信用、安全成为制约电子商务发展的瓶颈之一。而公证机构作为合法、权威的“公正第三方“的介入，证明交易者的真实身份、民事权利能力、民事行为能力，证明交易各方对商务内容、事实的确认，证明电子合同内容的合法性。能很好地解决电子商务交易的真实、信用、安全问题。
3、国务院2000年7月31日批准司法部《关于深化公证工作改革的方案》第二十条规定：保证公证机构统一行使国家公证职能。公民、法人或非法人组织所需的各种公证证明，统一由公证机构负责办理。及第二十一条规定：公证机构要改变单一证明的工作方式，努力拓展公证业务领域，积极提供综合性、全方位的非诉讼性法律服务。这为公证机构在信息网络时代介入电子商务、服务于电子商务安全提供了政策上的依据。
4、近几年来电脑网络技术的普及，各地公证员均已普遍触网，网络证据保全的办理，或多或少成份的网络公证的尝试。再加上广大公证员长期在第一线办理了大量传统民商事务公证，积累下大量丰富经验。这为公证业务介入电子商务，办理电子商务公证提供了实践基础。
二、电子商务公证概念
1. 公证业务介入电子商务的主要形式是办理电子商务公证，那么什么是电子商务公证呢？电子商务公证是指国家公证机构电子商务公证网络中心根据当事人的申请，由电子公证员通过公证网络平台依法定程序证明当事人之间以电子化手段进行的商务活动的真实性、合法性的活动。电子商务公证属合同公证的范畴。
2、电子商务公证的概念包括三层涵义：
（一）、公证的主体是国家公证机构和申请公证的当事人。国家公证机构方面主要是电子商务公证网络中心的电子公证员通过网络平台依法证明来担当。而当事人则是经电子公证员电子摄像，核对身份证件、营业执照等有关主体资格的资料，并录入公证网络平台数据库，已取得电子签名的自然人、企业。
（二）、公证的客体对象是利用电子信息网络等电子化手段进行的商务活动，即当事人订立的电子合同。
（三）、公证的内容是商务活动的真实性、合法性。
根据电子商务公证的概念，办理电子商务公证必须具备作为国家公证机构的电子商务公证网络中心．电子公证员．以电子化手段进行的商务活动的当事人．公证网络平台．办证程序规则等要素。
三、电子商务公证网络中心与公证网络平台
1、成立电子商务公证网络中心。电子商务公证网络中心是国家专门设立的，依法证明签发电子商务合同人与电子签名持有人的一致性，证明当事人之间订立电子合同的真实性、合法性的公证机构。它兼电子商务认证机构及传统公证机构的职能。目前，我国的广东、上海等地建立的电子商务认证中心（certification authority简称CA中心），解决了电子商务交易各方的身份确认问题。外经贸部门、信息产业部、公安部等部门也都建立自己的CA中心。然而，这些CA认证机构仅认证电子商务的签约真实性，具有如下不足之处：（一）、都是行业认证机构或区域认证机构，有不统一性和不协调性，（二）、不具备审查交易者身份、权利能力、行为能力的法定职能，（三）、不具备审查电子合同合法性的法律职业水平，（三）、CA认证机构都是营利性的企业，非行使公共权力的公益性事业单位。而解决前述问题却是公证机构的强项。电子商务公证网络中心的成立能起到取代CA 认证机构，发挥“公正第三方“作用，服务于电子商务的交易安全。当然，CA 认证、电子商务公证网络机构的建立、权限、职责、工作范围等相关的法律问题还有待《电子商务CA认证（公证）机构管理办法》尽快制定出台，通过立法预以明确。
2．设立公证网络平台。组织专门力量开发公证网络平台的硬件、软件环境，使之成为双（或多）方交易，电子商务公证网络中心电子公证员受理、审查、出证的工作平台。
3、公证网络平台的安全方面。网络安全主要是指计算机和网络本身可能存在的安全问题，也就是要保障公证网络平台的可用性和安全性，其内容包括计算机物理安全、系统安全、数据库安全、网络设备安全、网络服务安全等。网络安全是电子商务的基础，才能保证电子交易公证能顺利进行，
首先要求公证网络平台要稳定可靠、不中断地提供服务。这对网络安全管理提出较高的要求，任何系统的中断，如硬件、软件错误、网络故障、错误操作、病毒都可能导致电子商务系统不能正常工作，从而使电子商务数据在确定的时刻和地点的有效性得不到保证。在保证网络安全上，软硬件设备的冗余、防火墙、入侵检测系统、防病毒系统等是经常采用的技术。应开发研制自主的电子商务安全系统、信息系统审计、防攻击、防病毒等安全技术和产品；实行二十四小时在线维护，发现问题及时解决；数据定时备份；建立完善的系统建设、管理和使用制度；落实电子商务运营的安全管理措施；落实国家有关信息系统安全保护的标准和规定；加强系统管理和和操作人员的安全技术培训以及电子商务使用人员的安全意识培训。
其次是完善法律机制，严厉打击电子商务中的各类违法犯罪行为。
网络安全方面已有较详细的立法规范：《维护互联网安全的决定》、《中华人民共和国计算机信息系统安全保护条例》、中华人民共和国公安部关于执行《计算机信息网络国际联网安全保护管理办法》中有关问题的通知、《计算机信息网络国际联网安全保护管理办法》、《计算机信息系统安全专用产品检测和销售许可证管理办法》、《计算机病毒防治管理办法》、《计算机信息网络国际联网保密管理规定》、《计算机信息系统保密管理暂行规定》等。
四．电子签名
1．身份的确认。在电子商务活动中，参与交易的各方可能在整个交易过程中自始至终不见面，传统的签字方式很难应用于这种网上交易。因此，如何使彼此的要约、承诺具有可信赖性，当债务与合同义务发生不履行时，又如何有效使违约方承担起应负的法律责任，这就涉及到交易各方的身份确认问题。按照信息发达国家的做法，在网络上通过由符号及代码组成的电子签名的方式以确定交易方的身份。
2、电子签名的概念。电子签名是指用符号及代码组成电子密码进行"签名"来代替书写签名或印章，它采用规范化的程序和科学化的方法，用于鉴定签名人的身份以及对一项数据电文内容信息的认可。对此，联合国贸法会电子商务工作组《电子签名统一规则（草案）》第二章（B）中的表述：电子签名是指那种可以通过应用安全程序或与安全程序的结合，证明其如（生成）（之时一样）的电子签名，该程序保证这类签名： 1，（就其应用的目的），（在其语境中）对签署者是独一无二的； 2，可以用于客观地辨别数据信息的签署人； 3，由签署人制造并附加于数据信息上，或使用了只有签署人可以控制的方式； 4，生成并与数据存在这样的联系，数据的任何改动都会被揭示。新加坡《电子交易法案》对"电子签名"作了详细的规定，"电子签名"的定义为："以数字形式所附或在逻辑上与电子记录有联系的任何字母、文字数字或其他符号，并且执行或采纳电子签名是为了证明或批准电子记录"。
3、电子签名的取得。为确保电子签名行为者的身份资料真实性，由自然人、企业所在管辖区的电子公证员电子摄像，核对身份证件、营业执照、经营资证等有关资料，录入电子商务公证网络中心的公证网络平台数据库，从而取得电子签名的方式解决当事人的身份与电子签名问题。当自然人、企业的资料发生变化时应及时更新。如果交易双方或第三人对当事人身份或交易内容有所质疑，作为独立于交易各方的电子商务公证机构即可作为公证人提供有关身份确认的资料与证据。自然人、企业的资料录入是一项基础性工作，它的真实与否将直接影响今后的公证质量，必须详细、慎重，马虎不得。这方面工作与CA认证机构基本相同。
4、电子签名的法律效力；电子签名是存在于电脑硬盘的数码化电子数据记录，它的有效性我国现行法律尚未明确规定，并未规定经电子签名的电子文件由此所产生与书面签名一样的法律效力。韩国《电子商务基本法》第六条规定数字签名的效力：一份经根据第十六条被授权的认证机构认证的数字签名，应被视同有关法律所规定的有效的签名或印鉴，除非另有规定。德国政府于去年通过了电子签名法案，赋予电子签名与手写签名同样的法律效力。国家对外贸易经济合作部正在组织有关专家，起草《电子签章条例》，规范电子签名程序，确定电子签名的法律效力。
五、电子公证员
1、电子公证员的概念。电子公证员是已取得公证员资格，成为电子商务公证网络中心成员，通过公证网络平台独立办理电子商务公证事务的公证业务人员。电子公证员既是电子商务公证网络中心的电子公证员，同时也是各公证处的公证员。
2、电子公证员的任职条件：
（一）、已是公证员，具备公证员应有的素质，能独立办理公证事务。
（二）、掌握电脑网络基本知识，熟悉公证网络平台的硬件、软件环境，能在公证网络平台上独立操作，办理电子商务公证事务。
（三）、经司法行政机关考核合格，取得任职资格。
（四）、电子签名章由司法行政机关特别备案。
六、办理程序
1、申请与受理
交易各方经协商一致，达成贸易协议之后，登录公证网络平台，将经电子签名的电子合同加密后传送到电子商务公证网络中心提出公证申请，由电子商务公证网络中心予以证据保全确认，指定电子公证员办理，交易各方就成为公证当事人。电子公证员受理后，开始初步审查，与当事人就双方主体资格、意思表示、合同内容等各方面在公证网络平台系统聊天密室交谈，将交谈内容制作电子谈话记录，由当事人加具电子签名后予以证据保全确认。
2、审查。审查是指电子商务公证网络中心的电子公证员受理当事人的电子商务公证申请后，在制作公证书之前，对当事人申请公证的事项及提供的有关的证明材料从事实和法律两方面所进行的全面调查、核实工作。审查是电子商务公证的最重要、最基本环节，也是区别于CA认证机构的关键所在。审查的好坏直接关系到电子商务公证文书的质量、电子商务交易的安全、当事人的合法权益、电子公证职能作用的发挥。重点审查以下几方面内容：
（一）、审查当事人的主体资格、民事权利能力、民事行为能力。电子公证员监督当事人将电子签名提交电子商务公证网络中心验证。从而审查当事人的身份、行为能力，电子商务企业的名称、法定代表人、是否拥有与电子商务行为相应的资证。
（二）、审查当事人的意思表示和相应权利。主要是审查当事人的意思表示是否真实，是否享有与申请的公证事项相适应的权利，有无弄虚作假．欺诈．乘人之危．重大误解等情况存在。
（三）、审查电子合同内容是否完善、合法。审查合同文字是否准确，有无歧义，模糊字眼，多重解释。内容是否合法，有没有损害社会公共利益。条款是否完善、合法。
3、公证调查。公证调查是指电子商务公证网络中心的电子公证员为确认公证事项的真实性．合法性而到网络中心以外实地核实．查证．取证工作。调查取证是法律赋予公证机构的重要职权，也是公证机构收集证据的重要方式之一。
（一）、调查方式有（1）．自行调查，凡承办电子公证员力所能及调查的，由承办电子公证员直接调查。（2）．委托调查，需调查事项不在所属公证处辖区，不便自行调查时，通过网络中心，委托需调查事项所在公证处电子公证员调查，电子公证员通过调查取证之后，将调查结果通过网络平台传送到网络中心，交承办电子公证员。
（二）、调查方法有（1）．通过网络查证，至今已有很多行业．部门设立电子查询系统，方便查询。（2）．查找和询问证人，提取证人证言。（3）．寻找．查阅．索取．复制书证．视听资料。（4）．寻找．复制．提取或封存有关物证，进行现场勘验。（5）．聘请有关专业部门或人员进行鉴定。
4、出证。电子商务公证网络中心的电子公证员根据审查的结果，对符合出证条件的电子商务公证，在法定期限内，根据法定程序审批．制作．向当事人发送公证书。
5、公证书的送达．备份。电子商务公证网络中心电子公证员出具的电子公证书除通过网络平台送达当事人外，还应保存于网络平台，允许当事人凭电子签名自由查询。并备份防止意外。
广东省佛山市人民政府


佛府〔2002〕34号


　　关于印发《佛山市土地市场管理办法》的通知

各市、区人民政府，市府直属各单位:
　　现将《佛山市土地市场管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中有何问题，请径向市国土资源局反映。

二○○二年六月十九日

佛山市土地市场管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强本市国有土地市场的管理，规范市场行为，维护土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《广东省〈实施中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规的规定，结合本市的实际情况，制定本办法。
第二条 任何单位和个人，除法律另有规定外，均可依照本办法的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
第三条 佛山市土地行政主管部门依法对本市国有土地使用权实施出让、租赁、作价出资或入股以及土地使用权转让、出租、抵押、终止等进行监督管理。
第四条 本市市辖区范围内的国有土地，除市政府另有规定外，均实行有偿使用制度。通过出让、转让方式受让土地或利用划拨土地改变用途增加容积率的，土地使用者必须向市政府缴交地价或补交土地使用权出让金（以下简称出让金）。
利用划拨土地进行各种生产经营活动或出租，都必须实行有偿使用。
第五条 调整本市市辖区基准地价及各类型用地的标定地价、出让底价、出让金、地租标准，由市土地行政主管部门会同市物价部门根据社会经济发展变化及当地土地市场行情拟定，报市政府批准后执行。
第六条 国有土地使用权出让计划、新增经营性房地产项目用地投放计划，由市土地行政主管部门会同计划、建设、财政等相关部门拟定。计划包括用地投放量、土地收入、土地开发投入等内容。计划报市政府批准后，由市土地行政主管部门负责组织实施，相关部门要积极配合以确保计划的落实。要建立以供给引导需求的用地供应机制。
第七条 建立健全土地公开交易制度。在本市市辖区范围内，所有按省政府要求纳入公开交易的土地交易行为，必须在佛山市土地交易中心办理手续。

第二章 国有土地使用权出让

第一节 出 让

第八条 国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让地价或出让金的行为。
第九条 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市土地行政主管部门会同建设部门共同拟定方案，按照规定的批准权限报经批准后，由市土地行政主管部门实施。
第十条 市土地行政主管部门与土地使用者签订土地使用权出让合同应按照平等、自愿、有偿的原则。
通过出让方式取得的土地使用权，可以依照国有土地使用权出让合同的约定进行转让、出租、抵押。
第十一条 土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（三）其余用途用地五十年；
土地出让年限自国有土地使用权出让合同规定应付齐出让地价或出让金之日起算。
第十二条 土地使用权出让，可采取协议、招标、拍卖的方式进行。新增经营性房地产用地必须以公开招标、拍卖方式出让。
第十三条 土地使用者通过协议出让方式取得土地使用权的，实行用地预约制度。土地使用者提出用地申请时，必须办理用地预约手续，与市土地行政主管部门签订用地预约协议。
第十四条 通过协议出让方式取得土地使用权，土地使用者需负责支付征地补偿费及征地有关税费的，在付清征地补偿费及征地有关税费后，市土地行政主管部门方可实施出让；使用旧区土地，土地使用者需负责拆迁补偿的，在土地使用者与被拆迁人签订拆迁安置协议后，市土地行政主管部门方可实施出让。
第十五条 土地使用者应在按土地使用权出让合同规定付清全部地价或出让金后三十日内到市土地行政主管部门办理登记，领取土地使用证。
第十六条 在规划批准文件仍生效时，因社会公共利益需要，需更改已出让地块的规划要求造成土地价值下调的，必须报经市政府批准后方可实施，并根据土地使用者的实际使用年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
第十七条 土地使用者需要改变原批准的土地用途或虽不改变土地用途但增加容积率的，必须取得市土地行政主管部门及市建设部门的同意，签订或重新签订国有土地使用权出让合同，调整出让地价或出让金。
第十八条 通过招标、拍卖出让方式取得房地产经营用地而未具有房地产经营权的土地使用者，可凭出让合同向有关部门办理出让地块的专项经营权。

第二节 国有土地租赁

第十九条 国有土地租赁是指国家以土地所有者的身份通过租赁方式将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者每年向政府支付地租的行为。国有土地租赁是国有土地使用权出让方式的补充，土地所有权人为出租人。
对经营性房地产开发用地，不得采取租赁的方式供地。
第二十条 国有土地租赁必须签订国有土地租赁合同。国有土地租赁合同由市土地行政主管部门与土地使用者签订。
土地使用者应在签订国有土地租赁合同并支付首期地租后三十日内到市土地行政主管部门办理登记。
国有土地租赁年限自国有土地租赁合同规定土地交付使用之日起算。
第二十一条 国有土地租赁的年限不得高于同一用途的国有土地使用权出让的最高年限。临时改变用途的用地最长期限不得超过两年。
第二十二条 通过国有土地租赁而取得的土地使用权（不含临时用地），经政府同意，土地使用者与市土地行政主管部门签订出让合同，缴齐地价或出让金后，可转为出让。
通过国有土地租赁而取得土地使用权的（不含临时用地），土地使用者领有土地使用权证，建成建筑物后，可以领取建筑物的房屋所有权证，并可依照国有土地租赁合同的约定连同建筑物进行转让、出租、抵押。
第二十三条 通过国有土地租赁而取得土地使用权的土地使用者，需改变土地用途或虽不改变土地用途但增加容积率的，必须取得市土地行政主管部门及市建设部门的同意，并需与市土地行政主管部门重新签订租赁合同，调整地租。

第三节 国有土地使用权的收回、续期和终止

第二十四条 市政府因实施旧区连片改造需要使用企业土地或企业需通过盘活存量土地资产用于解困，市土地行政主管部门可根据市政府的要求，对原用地者取得的土地使用权予以有偿收回。收回时对企业可给予适当补偿，补偿标准可根据土地取得方式、土地开发的实际情况确定。
第二十五条 通过出让或国有土地租赁方式取得的土地使用权，除法律、法规另有规定外，有下列情况之一者，市土地行政主管部门报市政府同意后可无偿收回土地使用权：
（一）国有土地使用权出让合同或国有土地租赁合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但因社会公共利益需要未获批准的；
（二）未按国有土地使用权出让合同或国有土地租赁合同约定缴交出让地价、出让金或地租且逾期超过六个月的；
（三）未按国有土地使用权出让合同或国有土地租赁合同约定的时间动工或竣工，且逾期超过两年的；
（四）未办理有关手续擅自改变土地用途的。
第二十六条 通过出让或国有土地租赁方式取得的土地使用权，除第二十五条所列的情况外，一般不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，经报市政府批准后方可收回。提前收回土地，应根据使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
第二十七条 国有土地使用权出让合同或国有土地租赁合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应予批准。经批准续期的，应当重新签订国有土地使用权出让合同或国有土地租赁合同，依照合同约定支付出让金或地租。
第二十八条 土地使用权因土地使用年限届满、提前收回以及土地灭失等原因而终止。
土地使用权终止的，土地使用者必须在权利终止后十五日内办理注销登记。

第三章 国有土地使用权转让

第二十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与。
土地使用权与地上建筑物、其他附着物的所有权，在转让时必须同时进行，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第三十条 未有建成建筑物或虽建成建筑物但需拆除重建的国有土地使用权转让，有下列情况之一者，转让方必须报经市土地行政主管部门及相关部门审核同意；依法应当报市人民政府批准的，由市土地行政主管部门及相关部门审核后报市政府批准。经批准后，转让双方方能签订土地转让合同：
（一）以有偿方式取得的国有土地使用权的首次转让；
（二）转让的土地使用权属以优惠价格（含限定自用，下同）出让方式取得的；
（三）转让的土地使用权属划拨方式取得的；
（四）转让同时改变土地用途的；
（五）土地使用权需要分割的；
（六）法律、法规规定应当报经批准的其他情况。
第三十一条 转让合同签订后三十日内，转让双方必须到市土地行政主管部门办理转让手续，否则按非法转让土地处理。办理登记后，转让合同方始生效。
转让双方缴齐应向政府缴交的各种款项，受让方取得转让方或拍卖机构允许其取得土地使用权的书面承诺后，市土地行政主管部门根据受让方的申请核发土地使用证。
第三十二条 有下列情况之一者，土地使用权不得转让：
（一）土地权属有争议的；
（二）未依法领取土地证书的；
（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；
（四）县级以上人民政府决定收回土地使用权的；
（五）共有土地使用权未经共有人书面同意的；
（六）法律、法规禁止转让的。
第三十三条 任何单位或个人不得以规划、土地、房产等行政主管部门发出的许可证或文件作为合作条件与他人合作开发房地产或进行商品房预售、出售。
第三十四条 以出让方式取得的土地使用权，必须在缴清地价或出让金，取得国有土地使用权证，并按法律、法规的规定和出让合同约定对土地进行了投资开发后，方可进行转让。
未完成开发的房地产项目，符合前款条件，可实施项目转让。转让双方应到该项目原批准立项和开工计划的机关办理项目立项或开工计划的变更手续，到市土地行政主管部门办理核准和土地使用权变更登记手续，到建设部门办理有关变更手续。
第三十五条 以优惠价格受让取得的土地使用权经批准转让的，须重新签订出让合同，调整出让地价或出让金，并在转让方缴齐地价或出让金后，土地使用权方能转让。
第三十六条 以国有土地租赁方式取得的土地使用权经批准转让的，转让方到市土地行政主管部门办理出让手续，缴齐地价或出让金后，土地使用权方能转让。
第三十七条 以划拨方式取得的土地使用权经批准转让的，受让方应到市土地行政主管部门补办出让手续，签订出让合同，缴齐需补交的出让金。
第三十八条 职工按房改政策向单位购买的公有旧住房，经市房改部门审查同意后，若土地使用权是以划拨方式取得的，转让双方应向市土地行政主管部门办理转让手续。办理转让手续无需补交出让金，土地取得方式继续维持划拨。
职工将房改购得房屋再转售的，应按本办法第三十七条的规定处理，补交出让金的标准按市政府关于房改房上市的规定执行。
第三十九条 以划拨方式取得的土地使用权，在企业转制时，可按下列方式处置：
（一）若土地使用权以出让方式处置的，应补办出让手续，签订出让合同，缴齐应补的出让金。
（二）若土地使用权以租赁方式处置的，应办理国有土地租赁手续，签订国有土地租赁合同。
（三）若土地使用权以作价入股方式处置的，转制企业必须与土地行政主管部门签订出让合同，以有资质的土地评估机构确认的评估价作为出让地价，并以出让地价折算成相应股份。但土地使用权作价折算的股本额不得低于审核确认的土地使用权作价总额除以股票的溢价倍数；土地使用权作价入股占有国有资产总股本的比例也不得低于土地使用权作价总额占进入转制企业的国有资产总额的比例。
企业转制所享受的优惠政策，按照市政府的有关规定执行。
第四十条 农村集体土地使用权需依法处分给本农村集体组织以外的公民、法人或其他组织的，集体土地必须办理征用，并补办出让手续后，方能转移土地使用权。
第四十一条 符合土地利用总体规划并依法取得集体所有土地建设用地使用权的本农村集体企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的，转移双方应当到市土地行政主管部门办理变更登记手续。
第四十二条 因设定抵押的抵押物处分造成土地使用权转让的，按土地使用权的取得方式，参照本章的规定办理权属变更手续。
需缴付地价或出让金的，属拍卖方式处分的，由拍卖企业在拍卖所得价款中划转给土地行政主管部门；属非拍卖方式处分的，由受让方负责缴付给土地行政主管部门。
第四十三条 用作商品房销售的用地，必须是经出让的国有土地，用地有下列情况之一者，不能发放预售房许可证，不得预售或出售：
（一）未领有《土地使用证》。
（二）属优惠地价供给的出让土地；
（三）土地使用权已设定抵押；
（四）其他不得预售或出售的情形。
第四十四条 土地使用权转让有下列情况之一者，必须进行土地评估，并明确土地价值的归属，将评估结果告知受让方：
（一）企业转制涉及划拨土地使用权处置；
（二）划拨土地没有建成建筑物；
（三）划拨土地虽建成建筑物，但转让后需改变用途或需进行拆建的；
（四）出让土地属优惠价格取得，并且没有建成建筑物的；
（五）属国有土地租赁方式取得的。
第四十五条 属下列情况之一者，经市土地行政主管部门审核，双方可直接办理土地权属转移手续，不作转让处理：
（一）经企业主管部门同意，本系统内部的合并或析产；
（二）权利人更名；
（三）属理顺历史上代征地后的权属关系而进行的土地交换；
（四）继承。

第四章 国有土地使用权出租

第四十六条 国有土地使用权出租是指国有土地使用者将合法取得的土地使用权租给承租人使用，由承租人取得承租的他项权利，并由承租人向土地使用权人支付租金的行为，土地使用权人为出租人。
出租地上建筑物、其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之出租。
第四十七条 以出让、租赁方式取得的土地使用权，办理出租登记后方可出租。
优惠价格出让的土地使用权出租，出租人应与土地行政主管部门重新签订出让合同或补签国有土地租赁合同，付齐地价、出让金或首期地租，办理登记后，土地使用权可以出租。
划拨的土地使用权出租，出租人应与土地行政主管部门补签出让合同或国有土地租赁合同，付齐出让金或首期地租，办理登记后，土地使用权可以出租。
第四十八条 土地使用权出租，租期最长不得超过土地出让或租赁年限。
第四十九条 承租的土地可以转租，但必须经出租人同意。
土地使用权出租或转租，出租人必须继续承担原出让合同或国有土地租赁合同所规定的义务。
第五十条 土地使用权出租或转租，应依法签订合同，并在合同签订后十五日内到土地行政主管部门办理登记，承租方领取土地他项权利证明书。
土地使用权出租由租赁双方共同办理登记。土地使用权转租由出租人转租人以及转租的承租方一同办理登记。
土地使用权出租合同经登记后方始生效。
土地使用权出租关系终止，双方必须在出租期限终止后的十五日内到土地行政主管部门办理注销登记。


第五章 土地使用权抵押

第五十一条 土地使用权抵押是指债务人或者第三人不转移对土地使用权的占有，将该土地使用权作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照规定处分该土地使用权并从所得价款中优先受偿的行为。
土地使用权人抵押地上建筑物、其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第五十二条 下列土地使用权可以抵押：
（一）以出让方式取得的土地使用权，缴齐地价或出让金，取得国有土地使用权证的；
（二）以国有土地租赁、划拨方式取得的土地使用权，建成建筑物，取得国有土地使用证和房屋所有权证或房地产权证的；
（三）农村集体的建设用地（不含村民住宅用地），领有土地证并建成建筑物，土地使用权抵押经土地所有者同意的；
（四）依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
上款第（二）、（三）项的土地使用权抵押时，必须是连同其地上建筑物所有权同时抵押。
第五十三条 土地使用权抵押须进行地价评估，除出让取得的土地使用权之外，评估结果必须报土地行政主管部门备案。地价评估必须明确土地价值的归属。
第五十四条 土地使用权可以分次或分割抵押，但抵押人所担保的债权不得超出抵押物归属抵押人的价值。
第五十五条 有下列情形之一的土地权利不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地，但本办法第五十二条第（三）、（四）项规定的除外；
（三）利用划拨土地兴办的学校、幼儿园、医院所涉及的土地使用权；
（四）土地权属有争议的；
（五）依法被查封或其他形式限制土地权利的；
（六）其他依法不得抵押的土地使用权。
第五十六条 抵押人和抵押权人应当签订土地抵押合同。抵押合同应当包括以下内容：
（一）被担保的债权数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押物的名称、面积、位置、等级及价值归属；
（四）原批准的用地条件。
第五十七条 处分抵押财产所得，可按下列情况受偿：
（一）抵押的土地使用权为出让方式取得，处分抵押财产所得，抵押权人可依法优先受偿；
（二）抵押的土地使用权以优惠价格出让方式取得或出让时限定为自用的，处分抵押财产所得，应缴纳地价或出让金的差价（即原享受的优惠价值）后，抵押权人可优先受偿；
（三）抵押的土地使用权为国有土地租赁方式取得的，处分抵押财产所得，应缴纳地价或出让金后，抵押权人可优先受偿；
（四）抵押人的土地使用权为划拨方式取得，处分抵押财产所得，缴纳土地出让金后，抵押权人可优先受偿。
第五十八条 土地使用权抵押，当事人必须在抵押合同签订后三十日内到土地行政主管部门办理登记，抵押权人领取土地他项权利证明书。
土地使用权连同地上建筑物、附着物一并抵押，当事人必须在抵押合同签订后三十日内，到房产管理部门办理登记。房产管理部门在办理登记前，应把有关申请资料送土地行政主管部门，在土地行政主管部门查验后，房产管理部门方能办理抵押登记。
土地使用权抵押经登记方始生效。
土地使用权抵押因担保债权的消灭而终止，当事人应在抵押终止后十日内到土地行政主管部门办理注销登记。

第六章 地价、出让金、地租、闲置费的确定原则

第五十九条 本办法所指的出让地价是指土地取得费、土地开发费、土地增值收益构成的土地价格。土地出让金是指政府以所有者身份应取得的土地纯收益。
第六十条 土地使用权出让地价，经公开交易的以成交价确定；其他按政府批准的基准地价，对地块的环境因素、区位因素、时间因素、容积率因素进行修正后确定。
第六十一条 土地使用权出让金，按市政府确定的标准计收。
第六十二条 国有土地租赁的年地租，根据土地取得方式按应缴地价或出让金的十五分之一计收。
第六十三条 土地闲置费标准，按市政府有关规定执行。
第六十四条 土地行政主管部门收取地价、出让金、地租的适用标准，以土地行政主管部门受理土地登记申请之日执行的标准为准。

第七章 法律责任

第六十五条 未经批准多占土地、未达到转让条件擅自转让、未经批准擅自改变土地利用现状、不按规定及时办理土地使用权登记的，要依法追究相应法律责任。

第八章 附 则

第六十六条 本办法适用于佛山市市辖区。南海市、三水市、高明市可参照本办法制定具体实施办法。
第六十七条 本办法由佛山市土地行政主管部门负责解释。
第六十八条 市政府此前发布的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
第六十九条 本办法自颁布之日起一个月后施行。