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机械工业企业设备管理规定

时间:2024-06-28 05:13:06 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8717
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机械工业企业设备管理规定

国家机械委


机械工业企业设备管理规定

1988年4月1日,国家机械委

第一章 总 则
第—条 为贯彻国务院《全民所有制工业交通企业设备管理条例》,加强设备管理,结合机械工业情况,特制定本规定。
第二条 设备是建设社会主义的物质技术基础, 机械工业各级管理部门和企业必须坚持设计、制造和使用维修相结合,预防为主,使用、 维护和计划检修相结合,修理、改造和更新相结合, 技术管理和经济管理相结合,专业管理和群众管理相结合的原则,做好设备管理工作。
第三条 机械工业设备管理的基本任务是:贯彻国家的方针、 政策、法规和规定,通过技术、经济和组织措施, 对企业主要生产设备进行综合管理。做到综合规划,合理选购,及时安装,正确使用,精心维护, 科学检修,安全生产,适时改造和更新,不断改善和提高企业的技术装备素质,为机械工业的生产发展,技术进步,提高经济效益服务。
第四条 机械工业各级领导要重视设备管理, 积极采用先进的管理方法和科学技术新成果,不断提高企业设备管理和维修技术水平, 以适应国民经济发展的需要。
第五条 机械工业设备管理实行分级管理。 机械工业各级没备管理部门,负责对企业设备管理工作进行业务指导和监督检查。
第六条 全民所有制企业的设备属国家所有,管好、用好、 维修好、改造好设备,保证国家财产不受损失, 使设备经常保持良好的技术状态,保证企业生产发展的需要,是机械工业各级领导必须履行的重要职责。
在厂长(经理)的职责和责任制里, 都必须明确地把保持设备完好和提高企业装备素质作为目标管理的一项重要内容, 作为考核企业承包经营工作的主要指标之一。
第七条 机械工业设备管理的范围是指对构成企业固定资产的生产用设备的管理。
企业生产用设备统一由设备动力部门管理。 其工作内容包括对设备规划、选型、购置、安装、调试、使用、维修、改造、 更新和报废的全过程实行综合管理。

第二章 各级组织的职责
第八条 省、自治区、直辖市、 计划单列市机械工业管理部门在设备管理工作中的主要职责是:
(一)贯彻执行国家有关设备管理的方针、政策、法规的规定, 制订本地区设备管理的规章、制度;
(二)负责本地区机械工业的设备管理工作的组织领导、 监督检查和协调服务;
(三)协同当地经委组织地区性的检修专业化协作, 推动检修杜会化和配件商品化工作;
(四)组织本地区、本行业设备管理的经验交流、 职工的业务技术培训,为企业的设备管理提供信息和咨询服务;
(五)负责编报上级需要的统计报表。
第九条 企业厂长(经理)在设备管理工作中的主要职责是:
(一)对全厂生产设备管理负全面责任。 在任期内负责贯彻执行国家和上级对设备管理与维修工作的方针、政策、条例和有关规定; 在经营责任制中,要求实现设备管理的下述指标:主要生产设备完好率85 %以上;主要生产设备的新度系数不能下降;无重大设备事故。
(二)协调好生产和维修的关系,搞好设备的计划修理、 组织好维修备件的生产和供应。生产中不允许拼设备。
(三)要根据国家和上级有关设备管理和维修工作的方针、政策、 条例和目标,负责审定企业的设备管理与维修的规章制度、管理办法, 根据企业长远或年度经营的方针、目标, 提出对设备动力部门的工作要求和考核指标;全面组织和领导设备动力系统的业务并布置检查设备维修、 更新改造和动能管理工作,协调横向关系;掌握及正确使用设备更新改造资金、大修理基金; 组织审定设备大修理和更新改造计划及重大项目的可行性分析,审批费用预算; 负责组织对职工进行设备管理和维修方面的教育及技术培训;组织开展群众性的设备维护竞赛活动,抓典型, 总结推广先进经验;对重大设备事故的处理作出决定。

第三章 前期管理
第十条 企业设备动力部门必须负责或参与设备更新、技术改造、 自制设备、新建项目和零星购置设备的前期管理工作,包括调研、规划、 购置(设计、制造)、安装、调试, 特别是对关键设备进行经济技术可行性分析,把好选型和安装验收质量关,为搞好设备的后期管理打基础。
设备动力部门要参与基建、改(扩)建工程公用设施(风、水、 汽、电等)的设计审查和施工验收。
第十—条 对进口设备, 设备动力部门必须参与选型的调查和考察。在与外商谈判中,由设备动力部门负责提出可靠性、 维修性和经济性方面的要求,以及维修备品配件、润滑油品、维修人员培训、 设备安装和维修所需的技术资料等要求。
第十二条 设备动力部门要广泛收集设备科技发展及市场信息和有关设备使用的意见,为做好设备选型提供依据。同时, 要将新设备使用初期在质量、效率、运行中存在问题、 故障情况及改善措施等方面的信息及时向制造单位反馈。特别是进口设备必须在索赔期内做好有关工作。

第四章 基础管理
第十三条 企业设备动力部门在办完设备验收手续移交生产时, 必须按照规定逐台统一编号,建立设备卡片和台帐,建立设备档案, 要做到随机附件和技术资料齐全。进口设备的技术资料应及时全套翻译入档。 每年进行复查核实,做到帐、物、卡相符。
第十四条 企业的生产设备实行分类管理。 机械工业关键设备由国家机械委制订管理办法;高精度、大型、重型稀有设备由省、自治区、 直辖市制订管理办法;其余设备由企业制订管理的具体办法。
第十五条 企业要根据设备在生产中的重要程度和对加工产品质量的影响,结合设备的可靠性、维修性,设备停机对生产的损失, 购置原值的大小等,将设备划分为重点预防维修设备(简称重点设备)、 一般预防维修设备和事后维修设备,不同的设备采取不同的管理方法和维修方式。 重点设备的范围及管理办法由企业自行制定, 并可以根据企业生产任务变化情况进行调整。
第十六条 设备封存。因生产任务不足等原因, 设备停用半年及以上应进行封存,并按规定办理封存手续,封存要有明显的标志。 设备封存前要进行一次全面维护,并采取防尘、防锈蚀、防潮措施, 指定专人保管,定期检查和维护保养。所有封存设备都要达到完好设备要求, 并列入设备检查范围。
对于因工艺调整、产品转产或其他原因闲置2年以上不用的设备企业应积极进行处理。同时可报请有关部门协助处理。
第十七条 设备的调拨和移装。设备实行有偿调拨, 调出设备应按分级管理的要求进行审批,调出设备应随带原有辅机、附件及技术文件, 企业内车间之间设备的移装应由设备动力部门统一办理手续。
机械工业关键设备和高精度设备超过使用年限, 其主要结构和部件已严重磨损, 精度丧失或自然灾害造成损坏已无法恢复原有性能及精度的,可作降级处理。
凡需降级使用的设备,应由企业领导、技术人员、 有经验的工人组成签定小组,根据使用部门提出的申请,进行复查、分析、论证定性, 提出鉴定意见,报上级主管部门审核、批准。 机械工业关键设备报国家机械委备案。
第十八条 设备的报废。 设备主要结构严重损坏无法修复或经济上不宜修复、改装,对安全生产有影响, 对环境严重污染或属国家政策规定必须淘汰的设备可以办理报废。机械工业关键设备及精、大、 稀设备的报废由省、自治区、直辖市管理部门确定, 其中机械工业关键设备报机械委备案。处理报废设备收入的资金,只能用于设备更新和改造。
第十九条 设备故障与事故。设备或零部件失去原有精度性能, 不能正常运行,技术性能降低等,造成停产或经济损失者为设备故障。 设备故障造成停产时间或修理费用达到下列规定数额者为设备事故。
一般事故:修复费用一般设备在500~1万元;精、大、 稀及机械工业关键设备在1000~3万元者;或因设备事故造成全厂供电中断10~30分钟为一般事故。
重大事故:修复费用一般设备达1万元以上;机械工业关键设备及精、大、稀设备达3万元以上者;或因设备事故而使全厂电力供应中断30分钟以上为重大事故。
特大事故:修复费用达50万元以上或由于设备事故造成全厂停产二天以上、车间停产一周以上者为特大事故。
事故发生后企业应按设备分级管理的有关规定上报上级主管部门, 并及时组织有关人员分析原因,严肃处理,从中吸取经验教训。 重大及特大事故发生后,应在24小时内报告上级主管部门,同时抄报国家机械委。限1个月内将处理结果上报主管部门,同时抄报国家机械委。
设备事故要做到“三不放过”(事故原因分析不清不放过、 事故责任者与群众未受教育不放过、没有防范措施不放过)。 所有事故都要查清原因和责任,按情节轻重和责任大小,分别给予行政处分或经济赔偿, 触犯法律者要依法制裁。
对设备事故隐瞒不报或弄虚作假的单位和个人应加重处罚, 并追究领导责任。设备事故频率应按规定统计,按期上报。
对修复费用低于500元或全厂供电中断10分钟以下的设备故障也要查明原因,分清责任。
第二十条 自制设备经为期半年的生产验证, 能稳定达到产品工艺要求,技术资料齐全,并与实物相符,符合固定资产标准者, 可列入企业固定资产进行管理,否则不能转入固定资产。
第二十—条 动力设备,要有专人管理,严格遵守安全技术操作规程,定期进行预防性试验,保证安全、可靠、经济、合理运行。一般动力设备、管道和线路安装、改造须经企业设备动力部门审定,由企业主管领导审批。对于起重设备、压力容器、锅炉、变配电等重要设备的安装、改装、 修理和更新报废,须按有关部门规定执行。
第二十二条 企业要建立、健全设备管理和维修的各种工作制度、 工作标准、工作流程、统一的表格、工作定额和动力管线竣工图纸。 加强各种技术文件、图纸和档案管理,特别是动力管线竣工图纸的管理。 设备技术档案、图纸资料应存放于符合档案管理要求的资料室中。
第二十三条 要加强设备管理和维修信息的积累、 数据处理和统计分析工作,各种原始凭证、图表齐全,数据正确。国家规定的统计报表, 应有专人负责统计,做到填写整齐,数据正确,上报及时。
第二十四条 企业要不断提高设备管理水平,积极创造条件, 逐步实现设备管理维修数据应用微机处理,以提高信息处理的质量和效率。

第五章 技术状态管理
第二十五条 要使设备经常处于良好的技术状态以保证正常运转。 主要生产设备应按照设备磨损变异的规律,进行定期的检查, 每年至少进行一次普查,统计、分析和考核设备完好率, 便于及时和全面掌握设备技术状况,为编制维修计划和提供领导做为决策的依据。
第二十六条 设备发生故障,操作工人不能解决时, 应立即通知有关人员组织修理工人排除,并填好故障记录, 对经常重复发生故障的部位,设备管理和维修部门应认真分析,制订改善维修措施。 尽量从根本上消除故障发生的原因。
第二十七条 重点设备要实行点检(日常点检、定期点检)制度, 掌握设备技术状态,逐步采用先进的监测和诊断技术实行状态监测维修, 及早发现异常,做好预防措施。对起重设备、压力容器和变配电等设备, 按有关规定定期进行负荷或预防性试验。
第二十八条 对关键工序的设备,定期进行几何精度检查, 必要时,应进行动态精度检测,及时进行精度调整,作好记录, 以保证产品加工质量。

第六章 使用、维护和修理
第二十九条 工人在独立使用设备前,须对其进行设备的结构、性能、技术规范、维护知识和安全操作规程等技术理论教育及实际操作技能培训。经过考试合格发给设备操作证后,方可凭证独立操作。
第三十条 操作工人应掌握“三好”、“四会”, 严格执行使用设备的“四项要求”、“五项纪律”(见附录)。
第三十—条 设备的使用要实行定人定机,凭证操作, 严格实行岗位责任制。对于多人操作的设备、生产线,必须实行机长制,由机长负责。
对多班制生产的设备,操作工人必须执行设备交接班制度。 单班制设备应有运行记录。
第三十二条 操作工人要严格遵守设备操作规程,合理使用设备。 严禁精机粗用,超负荷、超规范、拼设备。 如遇现场生产管理人员或上级强令操作工人超负荷、超规范使用设备时,设备管理部门有权制止, 操作工人有权拒绝,并可越级上告,并对违章指挥者追究责任。
第三十三条 生产设备要严格执行日常维修(日常保养)和定期维护(定期保养)制度。
第三十四条 企业要根据生产特点和设备条件, 采用预防维修方式;对于流水线、流程设备、全年无法停机的, 应利用一切生产空隙安排好定期维护和检修,并认真安排好大修计划;对生产影响不大的一般设备, 可采用事后维修方式。
第三十五条 维修工作要实行区域维修负责制。 按照分工负责管辖范围内设备巡回检查、计划检修和故障检修,做好记录; 对设备动力部门下达的主要生产设备完好率、故障停机率、设备可利用率、检修计划、 日常维护和定期保养计划完成情况作好记录统计,作为考核依据; 对重点设备关键部位按规定要求进行日常点检和定期点检,并作好记录。
第三十六条 企业要设置润滑站,车间要设润滑点, 配备相适应的技术人员和专职润滑工,配备一定数量符合要求的润滑设施; 建立和健全润滑管理制度。对设备润滑要做到“五定”(定人、定质、定量、定点、 定期),并开展根据油质状态监测换油的科学方法。
第三十七条 设备预防性修理类别一般分为大修理、项目修理和小修。
(一)大修
设备的大修理是计划修理工作中工作量最大的一种修理。 在大修时,要对所修设备进行全部解体,修理基准件,修复或更换全部磨损件。 同时修理、修整电气部分以及外表翻新。 从而全面消除设备修前存在的缺陷,恢复设备原有的精度、性能和效率。
(二)项目修理
根据设备的技术状态,对设备精度、 功能达不到工艺要求的某些项目按需要进行针对性修理。修理时一般要部分解体、 修复或更换磨损机件,必要时进行局部刮研,校正机床的座标,以恢复设备精度、性能。
(三)小修
设备的小修理是按定期维修规定的内容或针对日常点检和定期检查发现的问题,部分拆卸零部件进行检查、修整,更换或修复少量磨损件, 同时通过检查、调整、紧定机件等技术手段,恢复设备使用性能。
企业要制订年、季修理计划,认真组织实施, 主要生产设备大修理计划,由厂长批准,报上级主管部门备案。
第三十八条 设备修理计划必须纳入企业各级生产计划下达考核。
要编制检修作业计划,包括修前技术准备和生产准备。对修理复杂、工作量较大的重点设备,要采用网络技术编制修理计划、按计划施工。
第三十九条 企业要组织好维修用备品、配件的生产、 供应和保管工作,编制备件储备定额,建立备件储备卡,要积极处理积压, 加快资金围转,保证经济合理储备。 引进设备的备件应高于维修备件供应率的平均水平,对大型、特殊的备件要用专款储备。在有条件的地区, 备品配件要逐步向集中储备过渡。
第四十条 设备大修后的质量验收, 以质量管理部门的专职设备检验员为主,会同设备动力部门和使用部门, 组织维修工人和操作工人共同参加。承修部门应对承修设备的质量负责,在保修期3个月内,企业要考核大修理质量返修率指标,大修后的质量要求:恢复规定工作能力, 达到原出厂或生产工艺标准,配齐完全装置和必要的附件, 修理技术文件按要求及时归档;但对下列情况,经企业主管设备领导批准, 可以制定修理降级标准。区别对待:
(一)经过两次以上大修理的老旧设备, 严重损坏的设备或原设备本身有严重缺陷,可以根据工艺要求,适当放宽允差, 制定具体的大修理质量标准。
(二)长期用于单一工序加工的通用设备, 大修理后与加工工序有关的项目要达到工艺要求,其余项目可结合本企业实际情况, 降低要求或免检,同时,修理费用定额应相应地减少。
第四十—条 要加强设备大修理基金的管理。 设备大修理基金应按规定的提存率提取,由企业设备动力部门按计划掌握使用, 以保证应大修理的设备及时按计划安排大修,财务部门加强管理,审计部门负责监督。

第七章 改造与更新
第四十二条 设备改造与更新工作是企业的重要任务之一, 企业要根据产品发展规划,结合工艺改进和设备技术状况制订设备改造与更新计划,它是企业技术改造规划的重要组成部分,设备动力部门负责制订年度计划,组织实施。
第四十三条 设备改造与更新方案的审批。 一般设备的改造与更新,由企业设备动力部门提出方案报主管设备厂长(总机械师, 专职副总工程师)批准,凡纳入新建或技措项目中的重大设备改造与更新, 应由企斗总工程师组织技术经济分析论证,报厂长批准后执行, 设备动力部门应积极组织实施。
第四十四条 设备技术改造宜结合大修理进行。 改造所需资金不超过所改造设备大修理费用的30%时,可列入大修理费用开支;若超过时, 应将改造内容专项列入技措计划或企业技术改造计划, 所需费用从折旧基金或企业技术改造资金安排解决。设备改造后新增的价值, 用大修理基金开支的不办增值,用折旧基金等开支的应办理增值。
第四十五条 设备更新原则上是用技术性能先进的设备更换技术性能落后又无法修复、改造的老设备,凡符合下列情况之一的设备,可以更新:
(一)经过多次大修,技术性能达不到工艺要求和保证不了产品质量;
(二)技术性能落后,经济效果很差;
(三)通过修理虽能恢复精度及性能。但不经济;
(四)耗能大或严重污染环境,危害人身安全与健康,进行改造又不经济;
(五)国家或有关部门规定淘汰的设备。
第四十六条 设备更新工作应在主管设备副厂长或总工程师的领导下,由总机械(动力)师(专职副总工程师)具体负责并应建立以设备动力部门为主,计划、生产、技术、工艺、财务、质量、 使用部门参加论证会,研究更新方案,经批准后,由设备动力部门组织实施。 凡纳入国家计划中的技术措施项目有关设备更新部分,设备动力部门参与, 有关部门组织实施。
第四十七条 对被更换(淘汰)的旧设备,应组织技术鉴定, 区别不同情况,进行处理。经处理后的设备变价收入款项, 按规定要用于设备更新改造,不得挪作他用。
报废的受压容器及国家规定的淘汰设备,不准转售其他单位使用。

第八章 经济管理
第四十八条 购置新设备或设备进行重大改造,要在主管厂长领导下,设备动力部门协同有关部门按照设备寿命周期费用最经济的原则进行经济管理,在设备全过程管理各个工作环节都要讲求经济效益。
第四十九条 要合理使用设备维修费用(包括大修理费用)。 企业财会部门应会同设备动力部门对车间经费中的设备维护和检修费用下达分配指标,由设备动力部门控制使用,并对设备大修理费用实行单台核算, 做到原始凭证齐全,费用摊派合理,在企业内要考核统计大修理成本, 设备大修理平均停歇天数,万元产值维修费用,固定资产设备维修费用率。 大修理成本和万元产值维修费用(包括大修理费用)要有统计分析, 应力求经济合理。
第五十条 企业要进行对生产设备固定资产创净产值率的统计与考核,不断提高现有设备的利用率,力求用较少的设备投资, 为企业创造更多的经济效益。

第九章 教育和培训
第五十—条 要把设备管理维修人员的培训计划纳入企业的培训规划;把设备管理维修理论基础知识的教育列入企业职工教育的内容,并在时间、物质和资金上给予保证。分期分批培训在职职工, 并将学习成绩列为竞赛评比和晋级条件之一。
第五十二条 结合工作需要, 由设备动力部门会同教育部门有计划地选送热爱设备工作、成绩优良的干部、 工人参加厂外有关的各种专业培训班,脱产深造,或参加高等院校、电视大学或业余职工大学, 脱产接受设备管理维修方面的正规专业教育,以适应四化建设的需要。

第十章 奖励与惩罚
第五十三条 企业应积极参加各级主管部门组织开展的设备管理创优活动,经评定为各级设备管理优秀单位后, 企业应对有关人员给予表彰和奖励以资鼓励。
第五十四条 企业应定期组织厂内设备管理先进集体、 先进个人的评奖活动,发表成果,树立标兵,表彰奖励先进, 以推动设备管理维修工作的开展,并给予奖励。
第五十五条 维修工作要求知识面广,技术复杂, 从事设备管理维修工作的人员待遇和奖励不低于相应工作条件的生产人员;在管理、 维修和技术革新中有重大贡献的项目,应纳入科技成果奖进行评奖。
第五十六条 对设备维护不好的车间、 班组及个人应给予批评教育、屡教不改者应予经济惩罚。
对违章操作、玩忽职守造成设备责任事故者, 对失职造成设备严重失修、技术状况劣化的单位和责任者,应根据情节轻重,给予批评教育、 行政处分、赔偿经济损失直至依法追究刑事责任。

第十—章 附 则
第五十七条 本规定适用于全民所有制机械工业企业。 集体所有制企业和事业单位可以根据自身条件参照本规定贯彻执行。 兵器企业专用设备管理另发实施细则。本规定由国家机械委负责解释。
第五十八条 本规定自公布之日起实行。 原颁发的《机械工业设备管理与维修条例》即行废止。

附件 附 录
—、“三好”、“四会”的解释
(一)管好、用好、维修好。
(二)会使用、会保养、会检查、会排除故障。
二、使用设备的“五项纪律”解释
(一)凭操作证使用设备,遵守安全操作规程。
(二)经常保持设备清洁,并按规定加油。
(三)遵守设备交接班制度。
(四)管理好工具、附件,不得遗失。
(五)发现异常,立即停车, 自己不能处理的问题应及时通知有关人员检查处理。
三、维护设备的“四项要求”解释
(一)整齐:工具、工件、附件放置整齐,安全防护装置齐全,线路、管道安全完整。
(二)清洁:设备内外清洁;各滑动面、丝杠、齿条、 齿轮等处无油垢、无碰伤,各部分不漏水、不漏油、切屑垃圾清扫干净。
(三)润滑:按时加油换油,油质符合要求:油壶,油枪、油杯齐全;油毡、油线、油标清洁,油路畅通。
(四)安全:实行定人定机、凭证操作和交接班制度; 熟悉设备结构和遵守操作规程,合理使用,精心维护,安全无事故。
四、本规定采用的有关经济、技术指标和统计项目的计算方法
(一)设备固定资产创净产值率
企业全年创净产值总和(万元)
设备固定资产创净产值率=------------------------------×100%
全年设备固定资产平均原值(万元)
式中 全年设备固定资产平均原值=(年初十年末)设备原值12。
(二)设备可利用率
制度工作台时-设备修理停用台时
设备可利用率=------------------------------×100%
制度工作台时
式中 修理停用台时=预防性计划维修停用台时+故障维修停用台时。即指设备交付检修之时起(预防性计划维修自生产部门停产变修, 故障维修自通知检修),直至修完交验合格正式投产使用为止的全部停用台时。
(三)主要生产设备完好率
主要生产设备完好台数
主要生产设备完好率=--------------------×100%
主要生产设备总台数
(四)设备新度系数
年末企业全部生产设备固定资产净值(万元)
设备新度系数=--------------------------------------×100%
年末企业全部生产设备固定资产原值(万元)
(五)设备故障停机率 ,
设备故障停机台时
设备故障停机率=----------------------------------×100%
设备实际开动台时+设备故障停机台时
故障停机台时包括事故停机台时。
(六)设备大修计划完成率
实际完成主要生产设备大修理计划内的台数
设备大修计划完成率=-------------------------------------- ×100%
主要生产设备大修理计划台数
(七)设备大修理成本
全年实际设备大修理的费用(元)
每个修理复杂系数大修理平均成本=-------------------------------------
全年实际大修理设备的修理复杂系数之和
(八)万元产值维修费用
万元产值维修费用=全年实际设备大修理费用总额(万元)+
实际维修费用总额(万元)
------------------------
全年企业全年总产值(万元)
(九)设备大修理平均停歇天数
全年实际大修理总停歇天数
每个修理复杂系数大修理平均停歇天数=----------------------------------
全年实际完成大修理总的修理复杂系数
(十)大修理质量返修率(保修期一律按3个月计算)
保修期内实际返修停歇台时
大修理质量返修率=--------------------------×100%
返修设备实际大修理停歇台时
(十一)主要生产设备事故频率
主要生产设备全年发生事故次数
主要生产设备事故频率=----------------------------
全年主要生产设备开动台班数




劳动保障监察条例

国务院


中华人民共和国国务院令(第423号)

《劳动保障监察条例》已经2004年10月26日国务院第68次常务会议通过,现予公布,自2004年12月1日起施行。

总 理 温家宝

二00四年十一月一日


劳动保障监察条例

第一章 总 则

第一条 为了贯彻实施劳动和社会保障(以下称劳动保障)法律、法规和规章,规范劳动保障监察工作,维护劳动者的合法权益,根据劳动法和有关法律,制定本条例。

第二条 对企业和个体工商户(以下称用人单位)进行劳动保障监察,适用本条例。

对职业介绍机构、职业技能培训机构和职业技能考核鉴定机构进行劳动保障监察,依照本条例执行。

第三条 国务院劳动保障行政部门主管全国的劳动保障监察工作。县级以上地方各级人民政府劳动保障行政部门主管本行政区域内的劳动保障监察工作。

县级以上各级人民政府有关部门根据各自职责,支持、协助劳动保障行政部门的劳动保障监察工作。

第四条 县级、设区的市级人民政府劳动保障行政部门可以委托符合监察执法条件的组织实施劳动保障监察。

劳动保障行政部门和受委托实施劳动保障监察的组织中的劳动保障监察员应当经过相应的考核或者考试录用。

劳动保障监察证件由国务院劳动保障行政部门监制。

第五条 县级以上地方各级人民政府应当加强劳动保障监察工作。劳动保障监察所需经费列入本级财政预算。

第六条 用人单位应当遵守劳动保障法律、法规和规章,接受并配合劳动保障监察。

第七条 各级工会依法维护劳动者的合法权益,对用人单位遵守劳动保障法律、法规和规章的情况进行监督。

劳动保障行政部门在劳动保障监察工作中应当注意听取工会组织的意见和建议。

第八条 劳动保障监察遵循公正、公开、高效、便民的原则。

实施劳动保障监察,坚持教育与处罚相结合,接受社会监督。

第九条 任何组织或者个人对违反劳动保障法律、法规或者规章的行为,有权向劳动保障行政部门举报。

劳动者认为用人单位侵犯其劳动保障合法权益的,有权向劳动保障行政部门投诉。

劳动保障行政部门应当为举报人保密;对举报属实,为查处重大违反劳动保障法律、法规或者规章的行为提供主要线索和证据的举报人,给予奖励。

第二章 劳动保障监察职责

  第十条 劳动保障行政部门实施劳动保障监察,履行下列职责:

(一)宣传劳动保障法律、法规和规章,督促用人单位贯彻执行;

(二)检查用人单位遵守劳动保障法律、法规和规章的情况;

(三)受理对违反劳动保障法律、法规或者规章的行为的举报、投诉;

(四)依法纠正和查处违反劳动保障法律、法规或者规章的行为。

第十一条 劳动保障行政部门对下列事项实施劳动保障监察:

(一)用人单位制定内部劳动保障规章制度的情况;

(二)用人单位与劳动者订立劳动合同的情况;

(三)用人单位遵守禁止使用童工规定的情况;

(四)用人单位遵守女职工和未成年工特殊劳动保护规定的情况;

(五)用人单位遵守工作时间和休息休假规定的情况;

(六)用人单位支付劳动者工资和执行最低工资标准的情况;

(七)用人单位参加各项社会保险和缴纳社会保险费的情况;

(八)职业介绍机构、职业技能培训机构和职业技能考核鉴定机构遵守国家有关职业介绍、职业技能培训和职业技能考核鉴定的规定的情况;

(九)法律、法规规定的其他劳动保障监察事项。

第十二条 劳动保障监察员依法履行劳动保障监察职责,受法律保护。

劳动保障监察员应当忠于职守,秉公执法,勤政廉洁,保守秘密。

任何组织或者个人对劳动保障监察员的违法违纪行为,有权向劳动保障行政部门或者有关机关检举、控告。

第三章 劳动保障监察的实施

第十三条 对用人单位的劳动保障监察,由用人单位用工所在地的县级或者设区的市级劳动保障行政部门管辖。

上级劳动保障行政部门根据工作需要,可以调查处理下级劳动保障行政部门管辖的案件。劳动保障行政部门对劳动保障监察管辖发生争议的,报请共同的上一级劳动保障行政部门指定管辖。

省、自治区、直辖市人民政府可以对劳动保障监察的管辖制定具体办法。

第十四条 劳动保障监察以日常巡视检查、审查用人单位按照要求报送的书面材料以及接受举报投诉等形式进行。

劳动保障行政部门认为用人单位有违反劳动保障法律、法规或者规章的行为,需要进行调查处理的,应当及时立案。

劳动保障行政部门或者受委托实施劳动保障监察的组织应当设立举报、投诉信箱和电话。

对因违反劳动保障法律、法规或者规章的行为引起的群体性事件,劳动保障行政部门应当根据应急预案,迅速会同有关部门处理。

第十五条 劳动保障行政部门实施劳动保障监察,有权采取下列调查、检查措施:

(一)进入用人单位的劳动场所进行检查;

(二)就调查、检查事项询问有关人员;

(三)要求用人单位提供与调查、检查事项相关的文件资料,并作出解释和说明,必要时可以发出调查询问书;

(四)采取记录、录音、录像、照像或者复制等方式收集有关情况和资料;

(五)委托会计师事务所对用人单位工资支付、缴纳社会保险费的情况进行审计;

(六)法律、法规规定可以由劳动保障行政部门采取的其他调查、检查措施。

劳动保障行政部门对事实清楚、证据确凿、可以当场处理的违反劳动保障法律、法规或者规章的行为有权当场予以纠正。

第十六条 劳动保障监察员进行调查、检查,不得少于2人,并应当佩戴劳动保障监察标志、出示劳动保障监察证件。

劳动保障监察员办理的劳动保障监察事项与本人或者其近亲属有直接利害关系的,应当回避。

第十七条 劳动保障行政部门对违反劳动保障法律、法规或者规章的行为的调查,应当自立案之日起60个工作日内完成;对情况复杂的,经劳动保障行政部门负责人批准,可以延长30个工作日。

第十八条 劳动保障行政部门对违反劳动保障法律、法规或者规章的行为,根据调查、检查的结果,作出以下处理:

(一)对依法应当受到行政处罚的,依法作出行政处罚决定;

(二)对应当改正未改正的,依法责令改正或者作出相应的行政处理决定;

(三)对情节轻微且已改正的,撤销立案。

发现违法案件不属于劳动保障监察事项的,应当及时移送有关部门处理;涉嫌犯罪的,应当依法移送司法机关。

第十九条 劳动保障行政部门对违反劳动保障法律、法规或者规章的行为作出行政处罚或者行政处理决定前,应当听取用人单位的陈述、申辩;作出行政处罚或者行政处理决定,应当告知用人单位依法享有申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

第二十条 违反劳动保障法律、法规或者规章的行为在2年内未被劳动保障行政部门发现,也未被举报、投诉的,劳动保障行政部门不再查处。

前款规定的期限,自违反劳动保障法律、法规或者规章的行为发生之日起计算;违反劳动保障法律、法规或者规章的行为有连续或者继续状态的,自行为终了之日起计算。

第二十一条 用人单位违反劳动保障法律、法规或者规章,对劳动者造成损害的,依法承担赔偿责任。劳动者与用人单位就赔偿发生争议的,依照国家有关劳动争议处理的规定处理。

对应当通过劳动争议处理程序解决的事项或者已经按照劳动争议处理程序申请调解、仲裁或者已经提起诉讼的事项,劳动保障行政部门应当告知投诉人依照劳动争议处理或者诉讼的程序办理。

第二十二条 劳动保障行政部门应当建立用人单位劳动保障守法诚信档案。用人单位有重大违反劳动保障法律、法规或者规章的行为的,由有关的劳动保障行政部门向社会公布。

第四章 法律责任

第二十三条 用人单位有下列行为之一的,由劳动保障行政部门责令改正,按照受侵害的劳动者每人1000元以上5000元以下的标准计算,处以罚款:

(一)安排女职工从事矿山井下劳动、国家规定的第四级体力劳动强度的劳动或者其他禁忌从事的劳动的;

(二)安排女职工在经期从事高处、低温、冷水作业或者国家规定的第三级体力劳动强度的劳动的;

(三)安排女职工在怀孕期间从事国家规定的第三级体力劳动强度的劳动或者孕期禁忌从事的劳动的;

(四)安排怀孕7个月以上的女职工夜班劳动或者延长其工作时间的;

(五)女职工生育享受产假少于90天的;

(六)安排女职工在哺乳未满1周岁的婴儿期间从事国家规定的第三级体力劳动强度的劳动或者哺乳期禁忌从事的其他劳动,以及延长其工作时间或者安排其夜班劳动的;

(七)安排未成年工从事矿山井下、有毒有害、国家规定的第四级体力劳动强度的劳动或者其他禁忌从事的劳动的;

(八)未对未成年工定期进行健康检查的。

第二十四条 用人单位与劳动者建立劳动关系不依法订立劳动合同的,由劳动保障行政部门责令改正。

第二十五条 用人单位违反劳动保障法律、法规或者规章延长劳动者工作时间的,由劳动保障行政部门给予警告,责令限期改正,并可以按照受侵害的劳动者每人100元以上500元以下的标准计算,处以罚款。

第二十六条 用人单位有下列行为之一的,由劳动保障行政部门分别责令限期支付劳动者的工资报酬、劳动者工资低于当地最低工资标准的差额或者解除劳动合同的经济补偿;逾期不支付的,责令用人单位按照应付金额50%以上1倍以下的标准计算,向劳动者加付赔偿金:

(一)克扣或者无故拖欠劳动者工资报酬的;

(二)支付劳动者的工资低于当地最低工资标准的;

(三)解除劳动合同未依法给予劳动者经济补偿的。

第二十七条 用人单位向社会保险经办机构申报应缴纳的社会保险费数额时,瞒报工资总额或者职工人数的,由劳动保障行政部门责令改正,并处瞒报工资数额1倍以上3倍以下的罚款。

骗取社会保险待遇或者骗取社会保险基金支出的,由劳动保障行政部门责令退还,并处骗取金额1倍以上3倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十八条 职业介绍机构、职业技能培训机构或者职业技能考核鉴定机构违反国家有关职业介绍、职业技能培训或者职业技能考核鉴定的规定的,由劳动保障行政部门责令改正,没收违法所得,并处1万元以上5万元以下的罚款;情节严重的,吊销许可证。

未经劳动保障行政部门许可,从事职业介绍、职业技能培训或者职业技能考核鉴定的组织或者个人,由劳动保障行政部门、工商行政管理部门依照国家有关无照经营查处取缔的规定查处取缔。

第二十九条 用人单位违反《中华人民共和国工会法》,有下列行为之一的,由劳动保障行政部门责令改正:

(一)阻挠劳动者依法参加和组织工会,或者阻挠上级工会帮助、指导劳动者筹建工会的;

(二)无正当理由调动依法履行职责的工会工作人员的工作岗位,进行打击报复的;

(三)劳动者因参加工会活动而被解除劳动合同的;

(四)工会工作人员因依法履行职责被解除劳动合同的。

第三十条 有下列行为之一的,由劳动保障行政部门责令改正;对有第(一)项、第(二)项或者第(三)项规定的行为的,处2000元以上2万元以下的罚款:

(一)无理抗拒、阻挠劳动保障行政部门依照本条例的规定实施劳动保障监察的;

(二)不按照劳动保障行政部门的要求报送书面材料,隐瞒事实真相,出具伪证或者隐匿、毁灭证据的;

(三)经劳动保障行政部门责令改正拒不改正,或者拒不履行劳动保障行政部门的行政处理决定的;

(四)打击报复举报人、投诉人的。

违反前款规定,构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十一条 劳动保障监察员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊或者泄露在履行职责过程中知悉的商业秘密的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

劳动保障行政部门和劳动保障监察员违法行使职权,侵犯用人单位或者劳动者的合法权益的,依法承担赔偿责任。

第三十二条 属于本条例规定的劳动保障监察事项,法律、其他行政法规对处罚另有规定的,从其规定。

第五章 附 则

第三十三条 对无营业执照或者已被依法吊销营业执照,有劳动用工行为的,由劳动保障行政部门依照本条例实施劳动保障监察,并及时通报工商行政管理部门予以查处取缔。

第三十四条 国家机关、事业单位、社会团体执行劳动保障法律、法规和规章的情况,由劳动保障行政部门根据其职责,依照本条例实施劳动保障监察。

第三十五条 劳动安全卫生的监督检查,由卫生部门、安全生产监督管理部门、特种设备安全监督管理部门等有关部门依照有关法律、行政法规的规定执行。

第三十六条 本条例自2004年12月1日起施行。



松原市人民政府关于印发松原市物业管理实施办法(试行)的通知

吉林省松原市人民政府


松原市人民政府关于印发松原市物业管理实施办法(试行)的通知

松政发〔2010〕7号


各县(区)人民政府,各省级开发区,市政府各委、办、局,各直属机构:

  《松原市物业管理实施办法(试行)》已经市政府四届十五次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真按照执行。


  二0一0年四月七日

    松原市物业管理实施办法

  (试 行)


  第一章 总 则

  第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》(国务院令〔2007〕第504号修订)及相关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

  第三条 物业管理活动遵循业主自治与专业服务相结合的原则,实行社会化、市场化、专业化管理。

  第四条 市建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。其下设的物业管理办公室负责日常具体工作。

  公用事业、规划、司法、民政、卫生、环保、公安、财政、价格监督、税务、供电、广播电影电视、邮政、工商、电信等相关部门和街道办事处,依照各自职责,做好相关工作。

  街道办事处、乡镇政府和社区居民委员会负责组织实施业主自治管理。对能够实行物业管理的楼房,实行专业化的物业管理。对不具备实行专业化物业管理的楼房、庭院卫生,要组织专人进行保洁,保洁人员工资及基础设施维护费用列入各级政府财政预算(宁江区列入市财政预算)。

  第五条 物业管理区域的划分原则:

  (一)有相对独立的共用配套设施设备,房屋总建筑面积不低于3万m2;

  (二)位于同一社区或位置接近,宜于统一服务与管理的;

  (三)原有住宅物业界线已经自然形成,且无争议的,划分为一个物业管理区域,也可以按照原产权单位管理的住宅物业划分;

  (四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单体住宅楼具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的,划分为一个物业管理区域;

  (五)市、县(区)建设行政主管部门认为有必要划分为一个物业管理区域的。

  划分物业管理区域可以由建设单位或业主委员会提出申请,市、县(区)建设行政主管部门在街道办事处和社区居民委员会的配合下划分。

  第六条 组织实施物业管理的原则:

  原有住宅物业或非住宅物业没有实施物业管理,产权单一的,由产权单位组织实施物业管理;多个产权单位的,由面积占二分之一以上的产权单位或业主组织实施物业管理。


  第二章 业主及业主大会

  第七条 房屋所有权人为业主。业主大会、业主委员会的决定,在物业管理区域内对全体业主和物业使用人具有约束力。

  第八条 一个物业管理区域的全体业主组成业主大会;业主大会选举产生业主委员会,业主委员会是业主大会的执行机构。

  业主、业主大会、业主委员会的权利、义务、职责按国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

  较大规模的小区可以实行业主大会代表制。即以幢、单元等为单位,推荐一名代表参加业主大会会议。

  第九条 分期建设的住宅物业,首期入住的业主达到本期建设的总建筑面积50%以上时,可以召开业主大会。后期业主入住率达到物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上时,要重新召开业主大会。

  第十条 业主大会会议决定的事项,实行投票表决。

  住宅物业业主的投票权按套计算,每套住宅为1票。

  非住宅物业的投票权按建筑面积计算,100m2以下(含100 m2)的有1票投票权,每超过100 m2再计1票。

  第十一条 物业所在地建设行政主管部门负责监督指导、辖区街道办事处负责组织召开首次业主大会,并选举产生业主委员会。选举办法及其它有关事项按《建设部关于印发业主大会规程的通知》(建住房〔2003〕13号)执行。

  第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料到建设行政主管部门备案:

  (一)业主大会成立情况材料;

  (二)物业管理区域基本情况材料;

  (三)业主委员会候选人推荐办法,候选人名单及身份证明;

  (四)业主委员会选举办法;

  (五)《管理规约》及《业主大会议事规则》;

  (六)业主委员会组成人员情况材料。

  第十三条 业主委员会每届任期要在业主大会议事规则中确定。

  业主委员会凭建设行政主管部门或街道办事处的备案证明,按有关规定申请刻制业主委员会的印章,印章样式报建设行政主管部门或街道办事处备案。

  第十四条 业主委员会要建立活动档案,档案包括以下内容:

  (一)各种会议的书面材料;

  (二)业主委员会选举产生的备案材料;

  (三)物业服务合同;

  (四)业务往来原始凭证;

  (五)业主委员会认为需要存档的其它材料。

  第十五条 召开首次业主大会会议所需费用按下列规定办理:

  (一)新建住宅、非住宅物业由开发建设单位承担;

  (二)原有住宅、非住宅物业由业主承担。承担方式按业主投票权确定。

  第十六条 业主大会会议、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用等,可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中据实列支,并在业主大会议事规则中约定。业主委员会每6个月要将活动经费的使用情况细目在物业管理区域内通告一次,接受业主监督、检查。

  第十七条 在物业管理区域内,可以建立由街道办事处、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等相关单位参加的联席会议制度,联席会议由物业所在地的街道办事处主持,协调处理有关事宜。

  社区居民委员会依法履行自治管理职责时,业主应当接受社区居民委员会的管理。


  第三章 物业服务企业

  第十八条 物业服务企业取得资质证书后,在核定的资质等级范围内从事物业服务活动。

  已领取国家、省统一制发的物业服务企业资质证书的外地物业服务企业,在本市从事物业服务活动的,应当到市建设行政主管部门和物业所在地建设行政主管部门备案并办理有关手续。

  任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让物业服务企业资质证书。

  物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更,应当在营业执照变更后15日内到市建设行政主管部门办理变更手续。

  物业服务企业资质证书必须在物业服务企业办公场所明示。

  第十九条 物业服务企业享有下列权利:

  (一)按照物业服务合同的约定收取物业服务费;

  (二)根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目时,收取相关费用;

  (三)制止违章搭建或其它侵害业主公共利益的行为,并向相关部门报告或向人民法院提起民事诉讼;

  (四)选聘专营公司承担专项服务;

  (五)个别业主无正当理由拒交服务费时,物业服务企业可以依法提起民事诉讼;

  (六)法律、法规规定的其它权利。

  第二十条 物业服务企业履行下列义务:

  (一)执行物业管理行业规范、服务标准;

  (二)履行物业服务合同,提供物业管理服务,维护业主利益;

  (三)接受业主、业主委员会的监督;

  (四)定期公布物业服务费收支账目,接受咨询和审计;

  (五)接受政府有关行政管理部门的监督管理;

  (六)法律、法规规定的其它义务。


  第四章 前期物业管理

  第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位按有关规定选聘前期物业服务企业、并签订前期物业服务合同,到物业所在地建设行政主管部门备案并办理有关手续。

  第二十二条 新建物业必须实行前期物业管理。

  (一)新建物业的建设单位应通过招投标或协议方式选聘物业管理企业,实施前期物业管理,业主委员会成立后,由业主委员会选聘物业服务企业实施物业管理。

  投标人少于3个或多层住宅物业建筑面积小于3万平方米,高层住宅物业建筑面积小于2万平方米的,经物业所在地建设行政主管部门批准,采取协议方式选聘物业管理企业。

  (二)规划部门在审批规划设计方案时,应当征求建设行政主管部门的意见。

  规划、设计新建住宅物业时,必须按照规定设置物业管理用房及其它配套的共用服务设施、设备,要明确物业管理用房的具体位置、面积。物业管理用房面积按物业总建筑面积4‰的比例预留,不足100 m2的按100 m2预留。

  物业管理用房必须是可以独立使用的房屋(地下室除外)。物业管理用房产权为全体业主共有,由物业服务企业使用,未经业主大会同意,物业服务企业不得改变其用途。

  (三)规划部门在核发建设工程规划许可证,建设部门在审查批准初期设计方案、核发《商品房销(预)售许可证》、工程验收及办理房屋使用权手续时,要按照各自职责,加强监督,严格把关。

  第二十三条 建设单位要按照下列标准建设物业管理用房:

  给排水、供电、供暖、卫生等要具备正常使用功能;

  小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的,要在物业管理用房内预留端口,具备正常使用功能。

  第二十四条 物业管理用房中要安排10%的面积作为业主委员会的办公用房,但一般不低于20平方米,不高于50平方米。

  第二十五条 工程竣工时,按规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足规定标准的,建设单位要按照规定标准以现有房屋补足。

  因分期建设等原因,建设单位暂未能按规定标准提供物业用房时,要向物业服务企业提供物业管理临时用房,并向建设行政主管部门提交物业管理用房承诺书。

  第二十六条 建设单位要选聘前期物业服务企业,并与其签订前期物业服务合同,但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的服务合同生效的,前期物业服务合同自行终止。期满前,由建设行政主管部门指导、街道办事处组织建设单位或业主代表筹备选举产生业主委员会,签订新的物业服务合同,以确保物业管理服务的延续。

  第二十七条 建设单位要在申请办理《商品房销(预)售许可证》前,提供前期物业管理企业中标或协议选聘的备案证明,并提交物业管理用房的位置、面积等相关材料,并在销售物业时,向买受人明示前期物业服务内容和《业主临时规约》。

  第二十八条 各级建设行政主管部门参与住宅小区物业综合验收。物业管理区域具备下列条件时,建设单位要向建设行政主管部门提出物业承接验收申请。

  (一)建设工程的公共设备、设施配套齐全,并符合规划设计及有关规范要求;

  (二)竣工验收合格,且验收资料齐全;

  (三)有符合规定的物业管理用房;

  (四)共用设备、设施运行正常、完好,并经验收合格;

  (五)建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕;

  (六)具备一定规模的住宅小区,必须安装远红外监控设备。

  第二十九条 各级建设行政主管部门要及时组织由开发建设单位、物业管理企业和业主代表组成验收小组,按照下列规定进行物业承接:

  (一)查验共用设施、设备,并做好查验记录;

  (二)对查验中发现的问题,开发建设单位要书面承诺修复时间、责任部门和修复达到的标准;

  (三)验收后,建设单位和物业服务企业要签订物业承接验收协议。

  第三十条 在办理物业承接验收时,建设单位要向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设备、设施的安装、使用和维修保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其它资料。

  物业服务企业要在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。


  第五章 物业管理服务

  第三十一条 住宅物业、非住宅物业服务收费按照《吉林省物业服务收费管理实施细则(试行)》的有关规定执行。

  住宅物业服务收费,由业主大会与物业服务企业协商确定实行市场调节价或政府指导价。非住宅物业服务收费实行市场调节价。

  物业服务收费实行市场调节价的,由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定价格。

  物业服务收费实行政府指导价的,由市价格主管部门会同市建设行政主管部门根据物业服务等级标准等因素,制定相应的基准价及浮动幅度,并定期发布,具体收费标准由业主委员会在物业合同中约定。

  第三十二条 物业管理区域内已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位缴存;物业产权发生转移的,原业主结清物业服务费。

  业主办理入住手续后未入住或未使用的物业,物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。

  第三十三条 利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营取得的收益归全体业主,分配方式由业主大会决定。

  物业管理区域内共有的机动车停车场(库),要优先提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人;停车位不得转让给物业管理区域外的单位或个人,有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位或个人,出租收入归全体业主。

  车辆在物业管理区域内停放,收费和管理等事项,由业主大会决定。

  第三十四条 业主、物业使用人要按照城市规划行政主管部门批准或房屋权限证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变其使用性质。确需改变房屋使用性质的,要征得有利害关系的业主同意,并经业主大会通过后,依法办理相关手续。

  第三十五条 业主大会通过招投标或其它方式选聘物业服务企业。在建设行政主管部门监督指导下进行物业承接,并在合同生效起30日内备案。

  第三十六条 物业服务企业、业主未能履行物业服务合同约定的义务,按法律规定和合同约定承担责任。

  业主大会和物业服务企业发生服务合同纠纷的,双方可以协商解决,协商不成的,可以依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。仲裁或诉讼期间,业主要按物业服务合同约定,足额缴纳物业服务费用,物业服务企业不得终止物业服务。

  合同期满,物业服务企业终止服务合同的,在业主大会确定新的管理方式前,由辖区街道办事处组织保洁企业实施保洁服务,并向业主收取相应费用;物业的维修由受益业主自行选择维修单位,并承担费用。

  第三十七条 物业服务合同期限终止90日前,业主大会、业主委员会与物业服务企业应当协商续约事宜,续约的,要续签合同。不续约的,按照下列规定执行:

  (一)物业服务企业要按照当地物业服务合同的约定,提供物业服务至合同终止之日,业主要按照物业服务合同的约定,足额交纳物业服务费用至合同终止之日;

  (二)物业服务企业要在退出管理项目30日前,公布物业服务费用的收支情况,并将已经收取的超出服务期限部分的物业服务费用退还业主;

  (三)物业服务企业要在退出管理项目前10日内,向业主大会、业主委员会移交物业维修、养护、更新、改造等技术资料;

  (四)物业服务企业要在退出管理项目前向建设行政主管部门和街道办事处提交报告。

  第三十八条 业主大会没有选聘到新的物业服务企业,或业主大会决定不选聘物业服务企业而实行自治管理的,业主委员会应当履行管理职责。业主委员会要在街道办事处的组织、监督、指导下,制定自治公约,并向所在地街道办事处备案。

  服务费用按建筑面积每月每平方米不低于0.3元的标准,由业主委员会向业主收取。

  第三十九条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、排水、通信、有线电视等单位要向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业服务企业代收代缴有关费用,确需委托的,应当与物业服务企业签订委托合同,实行市场化运作。

  因跑、冒、滴、漏损耗产生的差额由经营单位承担,不得以任何理由向物业服务企业收取或向业主摊派。

  第四十条 物业管理区域内的公共照明及物业管理用房使用的水、电、气、热费用按民用价格计量收取。

  第六章 物业的使用和维护

  第四十一条 业主或使用人装修物业,要遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定,事先告知物业服务企业,并与其签订物业装饰、装修管理服务协议。

  物业装饰、装修管理服务协议示范文本由市建设行政主管部门制定。

  物业服务企业要按照装饰、装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为,要立即制止,并督促改正;对不能改正的,要及时告知业主委员会并报告有关部门依法处理,也可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

  第四十二条 物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备,属于全体业主共同所有,不得擅自处分:

  (一)物业用房;

  (二)门卫室、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊;

  (三)按规划配建的非机动车车库;

  (四)公用绿地、道路、场地、水景等;

  (五)其它依法归全体业主所有的设施设备。

  第四十三条 物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)拆改房屋承重结构、主体结构、破坏房屋立面;

  (二)占用共用部位和消防通道,损坏共用设施设备;

  (三)擅自改变共用部位,共用设施设备的用途;

  (四)违章搭建建筑物、构筑物,改变房屋外立面造型;

  (五)违章搭建保温阳台或原设计外的外附式防盗网;

  (六)未经许可设置营业摊点,开办娱乐项目等;

  (七)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品;

  (八)排放污染物、有毒有害物质或产生超标准噪音;

  (九)侵占、毁坏绿地、树木和绿化设备;

  (十)无独立下水设施的,不允许开办餐饮、美容美发等用水经营项目;

  (十一)法律、法规、规章和业主规约禁止的其它行为。

  第四十四条 供水、供电、供气、供热、排水等经营单位要依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。划分原则为:

  (一)供水:业主终端计量水表以外的供水设施设备;

  (二)供电:业主终端计量电表以外的供电设施设备;

  (三)供气:业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;

  (四)供热:业主户外分户阀(含分户阀)以外的供热设施设备;

  (五)排水:业主楼外排水井(含排水井)以外的排水设施设备;

  (六)消防:住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消防栓等,由供水部门管理维护,公安消防部门监督检查;

  (七)通信、有线电视:业主终端以外的设施设备。

  上述单位因维修、养护需要,临时占用、挖掘道路、场地的,要经业主委员会同意,签订施工协议后实施,并要及时恢复原状。

  第四十五条 物业服务企业受供水、供电、供气、供热、排水等经营单位委托,维修、养护相关设施设备的,委托单位要支付相关费用。

  供水、供电、供气、供热、排水等经营单位需要的终端计量器具由经营单位负责提供、维修、养护、更新。

  第四十六条 产权属于保洁单位的环卫设施,由环卫保洁单位维护。

  物业管理区域内的生活垃圾,由物业服务企业运至转运站或环卫保洁单位指定地点后,由环卫保洁单位无偿运至垃圾处理场。非生活垃圾,由物业服务企业委托环卫保洁单位清运,清运费用按照物业服务企业与业主约定,由业主按规定标准支付。

  原有住宅物业(单体栋号)的生活垃圾,有约定的,从其约定;没有约定的,由环卫服务单位负责清扫和清运。


  第七章 专项维修资金

  第四十七条 专项维修资金的缴存、使用等管理工作由建设行政主管部门物业专项维修资金管理机构负责。

  专项维修资金的缴存方式、缴存对象、缴存比例,按建设部及省有关部门的规定执行。

  第四十八条 专项维修资金要在银行专户存储,按楼建账、按户核算,专项用于房屋共用部位、共用设备保修期满后的大修、更新、改造,不得挪作它用。

  专项维修资金属于业主所有。

  第四十九条 购买新建住宅物业的,应缴存专项维修资金。管理单位必须提供专项维修资金专用票据。产权人办理所有权登记时,须出具专项维修资金专用票据。

  原有住宅物业(单体栋号)的大修、更新、改造等费用由全体业主按其拥有物业的建筑面积比例分摊。

  第五十条 专项维修资金的过户、续筹、结算,要遵守下列规定:

  业主转让房屋所有权时,结余维修资金不予退还,随房屋所有权同时过户;

  专项维修资金账面余额低于首次缴付额30%的,经业主大会会议研究决定,按业主房屋建筑面积的比例向业主续筹;

  房屋灭失的,将专户账面余额返还业主。

  第五十一条 专项维修资金须经2/3以上有投票权的受益业主书面同意后方可使用。

  第五十二条 建设行政主管部门要定期将专项维修资金的收支和使用情况进行公示,并建立专项维修资金查询系统和监督制度及业主查询和对账制度。


  第八章 投 诉

  第五十三条 业主与物业服务企业发生纠纷的,可以向人民法院提起诉讼,也可以向县级以上人民政府建设行政主管部门投诉。

  第五十四条 物业管理投诉的受理范围包括下列事项:

  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (二)损坏、隐匿、销毁应当移交资料的;

  (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

  (四)开发建设单位挪用代收的物业专项维修资金或不出具专用票据的;

  (五)擅自改变物业管理用房用途或不按照规定配置物业管理用房的;

  (六)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或使用权的;

  (七)未按照物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务的;

  (八)物业管理企业将一个物业管理区域的全部物业另行委托给他人管理的;

  (九)法律法规规定的其它情形。

  第五十五条 下列的投诉不予受理:

  (一)投诉请求不明确的;

  (二)投诉人与被投诉人已达成协议的;

  (三)有关行政管理部门或人民法院已经受理的;

  (四)投诉人要求财产和人身损害赔偿的;

  (五)不符合法律法规和规章规定的。

  第五十六条 县级以上人民政府建设行政主管部门受理业主或物业服务企业投诉的,要在10日内向相关投诉人做出答复。其中:属于物业服务企业过失的,要通知其改正;不属于物业服务企业过失的,要依法向投诉人做出详细解释。


  第九章 法律责任

  第五十七条 建设单位、业主、物业服务企业违反本办法规定的,按有关法律、法规、规章处罚。

  第五十八条 建设行政主管部门或其它有关行政管理部门及其工作人员,不依法履行监督管理职责、滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位上级机关或有关主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。


  第十章 附 则

  第五十九条 本办法由市建设行政主管部门负责解释。

  第六十条 本办法自 2010年5月1日起施行。1999年7月28日颁布的《松原市城市住宅小区物业管理办法》同时废止。