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重庆市城市建设档案管理办法

时间:2024-07-07 04:43:27 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8821
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重庆市城市建设档案管理办法

重庆市人民政府


           重庆市城市建设档案管理办法

       (1998年10月26日重庆市人民政府令第38号发布)

  第一条 为了加强城市建设档案管理,根据《中华人民共和国档案法》等法律法规,结合重庆实际,制定本办法。
  第二条 本办法所称城市建设档案是指在城市规划、建设及其管理活动中直接形成的对国家和社会具有保存价值的文字、图纸、图表、声像等各种类别和不同载体文件材料的总称。
  第三条 在本市行政区域内进行城市规划、建设、管理活动的机关、团体、部队、企业事业单位和个人,应遵守本办法。
  第四条 本市城市建设档案工作实行统一领导、统一制度、统一标准、分级管理的原则,建立以城市建设档案馆(室)为中心,以产生城市建设档案的有关单位档案室为基础的城市建设档案管理网络,保证城市建设档案的完整、准确、系统、安全和有效利用。
  第五条 市建设行政主管部门负责统一管理全市城市建设档案工作。
  区县(自治县、市)建设行政主管部门负责本行政辖区内的城市建设档案管理工作。
  第六条 重庆市城市建设档案馆受市建设行政主管部门委托,负责全市城市建设档案的日常管理工作,业务上接受市档案行政主管部门的指导。
  区县(自治县、市)建设行政主管部门委托其所设置的城市建设档案馆(室),负责本行政辖区内城市建设档案管理的日常工作,接受市城市建设档案馆和当地档案行政管理部门的指导、监督。
  第七条 各级人民政府及其有关部门,应重视和支持城市建设档案工作,保证城市建设档案工作所必需的工作条件。
  各级城市建设行政主管部门和档案行政管理部门之间应建立工作联系制度,共同做好城市建设档案工作。
  第八条 城市建设档案是城市规划、建设和管理工作的重要组成部分,任何单位和个人不得以任何借口拒绝归档或者占为己有。
  第九条 从事城市规划、建设、管理的单位,应遵循城市建设档案文件材料的形成规律,结合自身业务,配备专人,建立专门制度,按照城市建设档案归档的内容,做好收集、整理、建档和保管利用工作,充分发挥城市建设档案在城市规划、建设、管理中的作用。
  第十条 城市规划、建设、管理单位从事城市建设档案工作的专职人员,必须接受档案专业培训,保持相对稳定。城市建设档案工作人员调离工作岗位,必须办毕档案材料的交接手续。
  第十一条 城市建设档案馆(室)重点接收并管理下列档案资料:
  (一)各类城市建设工程档案,包括工业和民用建筑工程、市政基础设施工程、公用基础设施工程、公共交通基础设施工程、园林建设和风景名胜建设工程、市容环境卫生设施建设工程、城市防洪、抗震、人防工程以及军事工程档案资料中军事禁区和军事管理区除外的穿越市区的地下管线走向和有关隐蔽工程的位置图;
  (二)城市规划、勘测、设计、施工、园林、风景名胜、环卫、市政、公用、房地产管理、人防等部门形成的业务管理和业务技术档案;
  (三)有关城市规划、建设及其管理的方针、政策、法规、计划方面的文件、科学研究成果和城市历史、自然、经济等方面的基础资料;
  (四)三峡库区城市移民迁建项目档案。
  第十二条 市城市建设档案馆应加强下列档案的接收管理:
  (一)城市总体规划、专业规划和编制规划的法定依据资料;
  (二)市区(指渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区,下同)的分区规划、详细规划和编制规划的法定依据资料;
  (三)勘察测绘档案(包括地质勘察资料,城市控制测量成果资料,地形测量成果资料,编绘图)和地下管网普查图等;
  (四)市级城市建设管理业务技术、科研档案和市级以上(含市级)重点建设工程档案;
  (五)市区重要城市建设工程档案;
  (六)其他具有长期或永久性保存价值的业务技术档案。
  第十三条 区县(自治县、市)城市建设档案馆(室)应加强本辖区内  城市建设档案的接收管理,定期向市城市建设档案馆报送档案管理目录。
  市城市建设档案馆因工作需要调阅城市建设档案,有关区县(自治县、市)城市建设档案馆(室)应予配合;对本办法第十二条(六)项规定的档案,有关区县(自治县、市)城市建设档案馆(室)应按市城市建设档案馆的要求报送。
  第十四条 城市建设工程档案由建设单位负责建立。其归档范围按国家  档案局《基本建设项目档案资料管理暂行规定》执行。建设单位形成的城市建设工程档案,在工程竣工后,按以下规定报送:
  (一)属于进市城市建设档案馆和区县(自治县、市)城市建设档案馆(室)的建设工程档案,须经档案专项验收合格,于工程竣工验收合格后6个月内报送完毕;
  (二)归档的工程档案,至少应有两套,一套报送城市建设档案馆(室),一套留建设单位;
  (三)报送的工程档案应完整、准确,符合归档要求;
  (四)工程竣工图由施工单位编制,必须做到图物相符,加盖有经审查签字的“竣工图”章;
  (五)工程档案的组卷按工程建设程序分类,分专业、分部位进行有顺序的排列装订,文字材料在前,图纸在后,每卷净厚度不超过3厘米,且案卷要素完备并使用城市建设档案馆监制的规格统一的档案装具。
  第十五条 停建、缓建的城市建设工程档案,暂由建设单位集中保管。撤销单位的城市建设工程档案,应向其主管机关或城市建设档案馆(室)移交。
  第十六条 城市规划管理部门应于当年内向城市建设档案馆(室)移交上一年形成的城市规划档案和勘测档案;各项工程规划审批档案,可在规划管理部门保存5年后再移交城市建设档案馆(室)。
  市政、公用、房地产(产权产籍除外)、园林、环保等城市建设业务技术档案,每年三季度前由各主管部门将上一年形成的档案汇总整理后,移交城市建设档案馆(室)。
  第十七条 城市建设档案馆(室)对接收的档案应及时登记,科学保管,编制检索工具,逐步实现管理现代化。对需要永久保存的重要档案,应采用声像等先进技术予以备份保存。
  第十八条 对已到期的城市建设档案,应按照国家有关规定组织鉴定,仍有保存价值的文件材料重新整理后立卷保存;已失去保存价值的文件材料由经办人造具清册,经本单位领导批准后进行销毁,同时上报城市建设行政主管部门和档案行政管理部门备案,并抄送市城市建设档案馆和有关区县(自治县、市)城市建设档案馆(室)。
  第十九条 城市建设档案馆(室)应建立健全档案接收、整理、鉴定、保管、统计、利用等管理制度,保证档案安全、保密。
  积极开发档案信息资源,开展档案利用工作,为查档单位或个人提供服务,充分发挥城市建设档案在城市建设中的重要作用。
  第二十条 各级建设行政主管部门应作好城市建设档案管理的宣传工作,定期将核发《建设工程施工许可证》的建设项目向城市建设档案馆(室)通报。
  第二十一条 建设工程竣工,城市建设档案管理机构应参加竣工验收。对建设工程档案专项验收未达合格等级的工程,该工程不得批准竣工综合验收。
  第二十二条 在城市建设档案工作中有下列突出事迹之一的单位和个人,各级建设行政主管部门和有关单位可给予表彰和奖励:
  (一)在城市建设档案收集、整理、保护和现代化管理等方面做出显著成绩的;
  (二)提供利用城市建设档案,为城市规划、建设、管理做出较大贡献的;
  (三)将个人收藏的珍贵城市建设档案献给国家的;
  (四)在非常情况下抢救城市建设档案有功的;
  (五)与违反档案法律、法规的行为作斗争表现突出的。
  第二十三条 有下列行为之一的,按《重庆市实施〈中华人民共和国档案法〉办法》的有关规定给予行政处罚或者行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任:
  (一)无故延期或者不按照规定归档、报送的;
  (二)涂改、伪造档案的;
  (三)档案工作人员玩忽职守,造成档案损失的。
  第二十四条 各级城市建设档案馆(室)人员配置参照《地方各级综合档案馆编制标准》执行,业务经费在当地城市维护费中列支。
  第二十五条 本办法由市建设行政主管部门负责解释。
  第二十六条 本办法自1998年12月1日起施行。

兰州市人民政府办公厅关于印发《兰州市鼓励企业出城入园进行搬迁改造暂行办法》的通知

甘肃省兰州市人民政府办公厅


兰州市人民政府办公厅关于印发《兰州市鼓励企业出城入园进行搬迁改造暂行办法》的通知


兰政办发〔2006〕3号

各县、区人民政府,市政府各部门,各有关单位:
《兰州市鼓励企业出城入园进行搬迁改造暂行办法》已经市委、市政府审定,现予印发,请认真遵照

执行。

二○○六年一月九日


兰州市鼓励企业出城入园进行搬迁改造暂行办法


为优化工业布局、加快产业结构调整和土地资源的有效整合,实现城市化和工业化的协调发展,创造良好的社会经济发展环境,鼓励企业“出城入园”、退城进郊,进行搬迁改造,依据有关法律、法规,结合我市实际,制订本暂行办法。本暂行办法的适用范围为实施出城入园、退城进郊,进行搬迁改造的各类企业。
一、基本原则
(一) 坚持企业搬迁与产权制度改革相结合。搬迁企业应以经济结构布局调整为契机,进一步深化企业内部改革,建立完善的现代产权制度和现代企业制度。要广泛吸引和利用社会资金,通过引进外来资本特别是与国内外知名企业的合资合作,实现投资主体多元化,增强企业加速发展的内在动力。
(二)坚持企业搬迁与产业集聚整合相结合。搬迁企业必须按照城乡协调发展的总体要求,服从全市的行业规划和产业政策导向,向同类产业或配套产业相对集中的开发区、郊县工业集聚区转移,形成产业链上下游的配套和企业间的分工合作,提高产业集中度,加快形成产业集群,增强整体竞争力。
(三)坚持企业搬迁与推进技术进步相结合。搬迁企业应积极转变经济增长方式,运用高新技术和先进适用技术改造提升传统产业。加大淘汰落后生产能力的力度,加快城区都市型工业的发展,逐步实现清洁生产和循环式生产,推动产品升级和技术创新。
(四)坚持企业搬迁与做大做强相结合。要通过搬迁改造扩大规模、提升水平、提高质量、节能降耗,实现规模经济效益。要择优扶持重点骨干企业以及具有一定规模和发展潜力、影响力的企业,通过搬迁改造促进龙头企业的快速发展,进一步发挥其带动和辐射作用。
(五)坚持企业搬迁与盘活存量资产相结合。统筹规划、调整布局,优化结构,优势互补,实现经济资源的高效配置。积极鼓励支持搬迁企业与地处远郊、县区的困难国有企业进行整合,努力节约搬迁成本,提高资本的运营效率,推动全市经济结构的战略性调整。
(六)坚持企业搬迁与节约用地相结合。企业搬迁改造的新址选择,要符合城市总体规划、土地利用规划及环境保护规划,充分论证、科学选址、合理开发、有效使用。有关项目建设必须严格执行国家规定的容积率、投资强度和用地定额指标,坚持集约、节约利用土地。
二、搬迁企业与搬迁方向
(七)城市规划区内因受到场地等因素制约而严重影响经营发展的优势骨干企业,应通过整体或部分的搬迁改造,不断提高企业可持续发展能力;中心城区内有污染的企业、高耗能企业和大运输量企业应当搬迁改造;中心城区内的一般企业,应适应城市规划要求逐步创造条件实施搬迁改造。
(八)依照《兰州市人民政府关于实施“3997”项目发展攻坚计划的安排意见》及本市的产业政策导向,搬迁改造企业应向远郊和县区的重点产业集聚园区集中,主要是“五园七区”,即:兰州高新技术产业开发区空港循环经济产业园、彭家坪新区,兰州经济技术开发区沙井驿工业园、高新技术产业园,西固石化工业科技园,生物医药科技园,九州开发区,平安有色金属材料集聚区,连海产业集聚区,和平贵金属新材料集聚区,金崖钢铁化工产业集聚区,皋兰三川口橡胶制品和铝塑板材产业集聚区。
除上述“五园七区”外,城内企业退城进郊的其他区域必须是在城市规划区之外、离兰州市区较远的农村地区。
(九)在引导企业向园区发展的同时,积极鼓励搬迁企业与困难国有企业进行联合重组,支持双方以多种灵活形式进行资源整合。充分发挥搬迁企业的土地资源优势,盘活利用被迁入企业的土地、厂房、配套设施等存量资产,调整优化资本结构。
三、对搬迁企业的优惠政策
(十)搬迁企业的原划拨用地,依照《兰州市土地储备办法》等有关规定,其土地使用权依法收回,通过公开竞价出让,实行市场化运作。
(十一)对搬迁企业的原址用地,在不违反城市规划(即不占压道路红线、河洪道、城市绿地及基础设施用地等)的原则下,经市政府同意,其非居住用地和商业用地可调整用地性质。
(十二)对于搬迁企业原址土地的出让金,根据实际情况和具体类别,经批准由财政部门按不同比例向搬迁企业予以返还,用于支持新址企业建设和发展。具体返还比例为:土地出让收入在5000万元以下的(含5000万元),可返还85%;土地出让收入在5000万元~1亿元(含1亿元)的,可返还80%;土地出让收入在1亿元以上及出城入园搬迁企业的特殊情况,由市政府一事一议决定。
(十三)企业搬迁改造总费用超过政府返还土地出让金的部分,由企业自筹解决。
(十四)企业的搬迁改造项目依照本办法规定程序批准并签订土地储备收购合同后,搬迁企业可向银行申请短期贷款(利息计入搬迁改造总费用),筹措前期周转资金,加快项目建设和搬迁工作进度。有关部门应积极与银行进行协调,争取金融单位的支持。
(十五)在同等条件下,搬迁企业的职工及经营者可以优先回购本企业的国有资产。凡一次性付款到位的,价款可优惠20%。
(十六)对搬迁企业所涉及的土地变现、交易过户、工商登记等有关税费和中介机构的服务收费,依照有关规定予以减免。
(十七)搬迁改造企业职工的养老、失业、医疗等社会保险关系可保持不变,暂不随企业搬迁转移。
(十八)搬迁改造企业已抵押的土地和房产,按以下方式处理:
1、不能处置抵押贷款的,在征得债权银行、资产管理公司同意后,可用其他抵押物替换原抵押物,也可寻找担保人,将抵押贷款转为担保贷款。
2、既不能处置抵押贷款又没有新抵押物或担保人的,在征得债权银行、资产管理公司同意后,可将返还的土地出让金专户存储、专款专用,并由债权银行、资产管理公司监督使用;在企业取得新址土地和房产证后,重新办理抵押贷款手续。
(十九)各县区和开发区要按照城乡统筹发展的要求,积极支持中心城区企业进行搬迁改造,在土地供应价格、规费收取等方面按同类企业的最低标准执行,并全面落实已出台的各项优惠政策。
四、审批程序及相关问题处理
(二十)为加强对企业搬迁改造工作的组织领导,市上成立“兰州市企业搬迁改造协调领导小组”,由分管副市长任组长,分管市长助理任常务副组长,市经委主要领导任副组长,市财政局、国资委、发改委、规划局、国土局、环保局、监察局等部门的分管领导为成员。领导小组统一组织领导全市企业的搬迁改造工作,研究决定重大的企业搬迁改造项目,协调解决企业搬迁改造过程中的重大问题。
领导小组下设办公室,办公室设在市经委。办公室的主要职责是,负责企业搬迁改造的日常管理工作,制订具体的搬迁改造政策,指导企业搬迁改造工作的实施,协调处理企业搬迁改造中遇到的困难和问题等。
(二十一) 企业搬迁改造的审批程序
1、由企业提出搬迁改造申请及有关测算依据,同时提交企业总体搬迁改造方案、原址土地变性后的评估报告、搬迁改造或新厂建设的项目建议书、可行性研究报告、初步设计及概算、新址环境评价报告书,以及企业职代会(股东会)通过的搬迁改造决议等相关文件。
2、由企业投资主体或主管部门对企业的搬迁改造方案进行审查。具体划分为:①中央、省属和县区企业由企业的主管部门审查;②市属国有及国有控股、参股企业由市国资委审查;③市属已改制的原国有企业,由原企业主管部门审查;④非公有制企业,由市经委审查。
3、企业投资主体或主管部门对企业搬迁改造方案进行审查同意后,报兰州市企业搬迁改造协调领导小组办公室审查。
4、土地出让金返还金额,由兰州市企业搬迁改造协调领导小组研究提出意见,提交市政府常务会议研究决定。
5、搬迁改造企业凭市经委的批复,到市财政、规划、国土、劳动、工商、税务等有关部门办理相关手续。
6、企业搬迁改造完成后,由企业投资主体或主管部门组织竣工审计和验收,其结果报市经委、市财政局等有关部门。
(二十二)市属国有(国有控股、参股)搬迁企业的土地出让金返还,由财政部门向市政府国资委予以拨付,再由市政府国资委向搬迁企业返还;其他企业的土地出让金返还,由财政部门向企业主管部门或迁入地县区的财政部门进行拨付,再由企业主管部门或县区财政部门向搬迁企业返还。
(二十三)返还土地出让金的使用,应依据已批准的《项目建议书》、《可行性研究报告》、《初步设计及概算》等项目文件规定的投资概算和工程进度需要,由市政府国资委或企业的投资主体、主管部门、有关县区财政部门负责日常管理和费用拨付,并接受市财政、审计部门的监督检查。
(二十四)搬迁企业在搬迁改造过程中应遵守国家的法律、法规和政策规定,执行基本建设财务会计制度。
五、附则
(二十五)本办法不适用于已搬迁企业。
(二十六)本办法自发布之日起施行。


浅析次承租人的优先购买权
-----田冲

[内容提要] 承租人的优先购买权早已经得到了理论界和实务界的肯定,但是次承租人是否也享有优先购买权?如果享有,其与承租人的优先购买权冲突了怎样处理,孰先孰后?笔者拟就该问题谈谈拙见,以期做引玉之砖!
[关键词] 优先购买权 弱势群体 利益平衡
先看看以下案例:
范女士于05年从一个二房东手中租赁到了一套单元房,房屋租赁合同中有房东同意二房东转租该房屋的声明和签字。范女士入住后在征得了房东和二房东同意的前提下进行了简单的再装修,并一直居住至今,此时离房屋租赁合同期满之日只有一个月的期限了。上个月,房东突然通知二房东和范女士说他的房屋已经卖给别人了,让范女士在合同期满之日搬离住房,逾期要赔偿其一切经济损失。可范女士一时找不到合适的房屋,再者自己装修的投入怎么办?于是她想自己作为次承租人能不能行使优先购买权,买下该房屋。在向房东主张优先购买权未果后,范女士一纸诉状将房东告上了法庭。
法律分析:范女士作为次承租人是否享有优先购买权以及是否优先于承租人是本案的关键。
一、《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对承租物造成损失的,承租人应担赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。第230条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)中把这个合理期限界定为3个月。
转租是指承租人不退出租赁关系而将租赁房屋以自己名义出租给次承租人,从而获利的行为。在转租的情况下,涉及三方当事人,两个法律关系。承租人与出租人的租赁法律关系,承租人与次承租人的房屋租赁法律关系,其中承租人又是转租人,次承租人实际占有、使用房屋并享受收益,两个法律关系共存于一个标的物上,当房屋出售时必将产生纠纷。
本案中若次承租人享有优先购买权并优先于承租人或者承租人放弃了优先购买权,那么范女士就可以优先于已经签订了房屋买卖合同的买受人,在同等情况下购买该房屋,从而使自己的损失减少到最低;如果次承租人不享有优先购买权或者享有优先购买权但后于承租人的优先购买权,那么势必给其造成较大的损失,物质上的、精神上的!
二、理论界目前关于次承租人不享有优先购买权主要的理由如下:
1、优先购买权是一项法定权利,我国现有法律没有赋予次承租人享有优先购买权;
2、根据合同相对性原则,作为承租人优先购买权基础关系的租赁合同当事人,仅包括承租人与出租人,不包括次承租人,出租人与次承租人原则上没有任何权利义务关系,既然没有权利义务关系,次承租人就不能向出租人主张优先购买权,出租人也不承担向次承租人同等情况下优先转让的义务;
3、如果承认次承租人的优先购买权,会带来更多的麻烦,比如在房屋多次转租的情况下数个承租人均有优先权,孰先孰后?无形中加重了出租人的义务。出租人可能不知最终承租人是谁而无法履行通知义务;出租人作为房屋的所有权人,不能充分的行使处分权,势必使权能被严重限制;因为存在众多的优先购买权人,第三人可能会放弃洽谈,同等条件的确立也就成了难题,买卖也就成了难题了。
4、当前转租赁较多的出现商业店铺、写字楼等租赁合同中,设立优先购买权是为了保护承租人的生存和发展权,赋予出于商业目的次承租人优先购买权与立法目的不符;
5、出租人在无法充分行使处分权的情况下,完全可能以不同意转租为由解除合同,从而阻断房屋转租,直接向承租人收取租金,免除以后的诸多麻烦,这样将不利于房屋使用权的流转,房屋转租成为空谈,次承租人的优先购买权更成为了空谈。
笔者认为,以上理由都未免过于牵强。分述如下:
1、按照物权法定原则,物权的创设以及移转规则等都需要以法律的明文规定为前提,而我们说的这个“法律”是广义还是狭义?笔者认为,这里应该作狭义理解,即只能是《物权法》这一渊源形式,《物权法》中没有界定为物权权利的,都不能成为物权;优先购买权没有纳入到《物权法》调整的物权范围之内,所以它并非物权。笔者倾向于认为优先购买权属于具有物权排他属性的债权请求权,其设立的目的是为了充分保护承租人这一弱势群体的生存权和发展权而设定的,其突破了物权权利优先于债权权利的法律原则——租赁物的共有权人也享有优先购买权,其权利基础是物权权利,可相对于承租人来说,共有人要强势很多,且没有生活窘迫的现实的紧迫性,所以承租人基于债权而享有的优先购买权应该优先于共有人基于物权而享有的优先购买权,这就是法律设定承租人优先购买权的目的。法律在理解上存在歧义,按照目的解释的方法,设立承租人优先购买权是基于保护弱势群体的利益,那么次承租人相对于承租人、出租人来说,更显弱势;一般情况下承租人出租房屋是基于获利的目的,那么我们可以想象的出,承租人没有租赁房屋的紧迫需要,至少他还能把房屋让出来出租获利,何来弱势群体之说?何来紧迫性之说?
2、关于合同相对性之说——“次承租人行使优先购买权违背了合同的相对性原则,所以不宜赋予次承租人享有优先购买权”的说法更是难以令人信服。众观诸法,突破合同相对性原则的规定并非罕见:
《合同法》第73条、74条关于债的保全的规定:“因债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权,但该债权专属于债务人自身的除外。……因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”
《合同法》第244条关于融资租赁的规定:“租赁物不符合约定或者不符合使用目的的,出租人不承担责任,但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。”
《合同法》第272条第2款关于工程承包的规定:“总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意,可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。”
《合同法》第313条关于单式联运的规定:“两个以上承运人以同一运输方式联运的,与托运人订立合同的承运人应当对全程运输承担责任。损失发生在某一运输区段的,与托运人订立合同的承运人和该区段的承运人承担连带责任。”
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第25条、第26条的关于工程承承包纠纷诉讼主体资格的规定:“因建设工程质量发生争议的,发包人可以以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼。 实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的,人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的,人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。”
等等…
如此之多的突破合同相对性原则的例子,都是为了保护弱势群体而设定的,那么我们还有什么理由质疑赋予次承租人享有优先购买权这一保护弱势群体做法的合理性呢?
3、至于“在房屋多次转租的情况下数个承租人均有优先权,无形中加重了出租人的义务,出租人可能不知最终承租人是谁而无法履行通知义务。”这一说法就更不符合法律的基本精神了。《合同法》明文规定了承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。也就是说,承租人转租房屋要么是经过出租人同意,要么是出租人解除合同导致转租合同因履行不能而解除或者是无效(理论上还有一种观点认为承租人未经出租人同意而转租的合同效力待定)而根本不会发生当事人意定的法律效果。对于前者,出租人同意转租就应该审慎的了解次承租人的情况,否则一个漠视甚至放任自己权益保护的权利者是不主张去积极的保护的,这也是法律谚语—— “法律不保护在权利上睡眠的人”所体现的精神;对于后者,要么是合同解除、无效要么是拒绝追认效力待定的合同而使其归于无效,很少或者都不会产生优先购买权的问题,如同不能拿特殊情况来代表普遍真理一样,我们不能拿可能出现的少数情况,且是具有不可预期性的少数情况来否决对大众弱势群体的保护,这样不符合公平理念。根据上述,应该赋予次承租人优先购买权,出租人只要尽了审慎、合理的注意义务是完全可以排除因不知次承租人是谁而导致的义务加重。
4、“当前转租赁较多的出现在商业店铺、写字楼等租赁合同中,赋予出于商业目的次承租人优先购买权与立法目的不符”的说法理由也并不充分。承租人享有优先购买权,他基于意思自由,把其权利转让给次承租人,这是意思自治的充分体现。尊重民事合同双方当事人的意思自由,不要轻易认定合同无效(哪怕是违反了强制性和禁止性的法律规定)是民事法律的精髓所在。无效性都可能被阻却,为何不能在双方当事人协商一致的情况下赋予次承租人优先购买权呢?再者,“商业目的”并不是所有次承租人所具有的,杜绝“商业目的”与保护“弱势群体”那个更重要,当然没有必要去探讨!但是杜绝大部分的商业目的与可能保护少数弱势群体利益之间孰轻孰重,这涉及到价值评判的问题,就需要掂量一番了!我们从以下几个方面来看看:(1)、商业目的是否持续不变,换句话说,是不是在未来的较长时间内,转租赁都是为了商业目的或者说大部分转租赁是为了商业目的?(2)、我们是否可以借鉴一下解放前国民党的口号:宁可错杀一千,不能放过一个?(3)、实践中,非商业目的的转租赁所占比重是否足以让我们丧失了基本的价值取向?(4)、剥夺如“锦上添花”般的出于商业目的优先购买权比剥夺如“雪中送炭”般的保护弱势群体的优先购买权的破坏性更大吗?
显然,这四个问题的答案都是否定的,权衡之下,我们有理由相信赋予次承租人享有优先购买权是符合社会公平及正义理念的。
5、关于“出租人无法充分行使处分权的情况下,以不同意转租为由解除合同,这样不利于房屋使用权的流转”的说法,笔者也认为不妥。观点如下:法律是有着严密的体系性和逻辑性的,按照体系性解释,转租赁的合同效力与出租人的同意与否无关,在出租人不同意承租人转租赁的情况下,可以解除合同,那么转租合同会因为前一个租赁合同的解除导致实际上履行不能,当事人可以以合同目的不能实现为由解除合同,追究过错方(承租人)的违约责任;若出租人同意转租,那自不必说。这样一来,三方的利益平衡,而且毫不妨碍房屋使用权的流转,何乐而不为呢?所以赋予次承租人享有优先购买权并不会必然导致限制房屋使用权流转的情况发生。
三、笔者认为次承租人应该享有优先购买权的理由:
1、赋予次承租人优先购买权是稳定转租社会关系的需要,避免因出租人以及承租人的任意处分给次承租人的生活带来大的变动;
2、因为次承租人实际占有租赁物,赋予次承租人优先购买权有利于简化交易程序、降低交易成本、提高效率;
3、转租想象在现实中大量存在,次承租人对租赁房屋投入高额装修等费用,避免投入成本无畏的损失,应该赋予次承租人优先购买权。次承租人如本案中的情况,如果赋予范女士享有优先购买权,那么她装修的投资既可以保全,也可以避免流离失所,减少了财产的损失,只有这样才能在众多的法律关系和当事人当中平衡利益,较少冲突;
4、法律设计承租人优先购买权这一制度的初衷是保护弱势群体,在出现次承租人的转租三方当事人中,次承租人才是真正的弱势群体,其权益更易受到侵害。在利益大小不能区分的情况下,我们确定弱势的标准就是看是否具有利益被侵害的紧迫性,承租人的利益具有现实紧迫性吗?显然没有,反而是承租人在出租获利,成为了强势群体(打个比方:只有吃饱了,才能想着去吃好,没有了住房的紧迫需要了,才会去出租获利。);而次承租人才真正具有利益被侵害的现实紧迫性,才是真正应该被保护的对象。
四、关于房屋多次转租如何来行使优先购买权的问题:如前所述,赋予转租合同效力,使其效力不因出租人的同意与否而受到影响,可以运用解除合同的手段来达到平衡利益的目的,以次为前提条件而赋予次承租人优先购买权也就顺理成章了。无论房屋转租了多少次、转租给了多少人,都严格按照保护弱势群体这一设立承租人优先购买权的立法初衷来处理,问题都迎刃而解——永远都是:谁正在占有、居住、使用房屋,谁就应该享有行使优先购买权的权利,承租人包括其他的次承租人实际上都早已经丧失了弱势群体的地位,保护他们基于租赁房屋的利益而赋予优先购买权不符合公平原则,也偏离了承租人优先购买权制度设计的理念和初衷。
综上所述,赋予次承租人优先购买权不仅符合法律的公平原则,更有利于简化程序、减少损失,更符合承租人享有优先购买权这一法律制度所体现的立法初衷!