江西省抚州市土地管理局


抚州市土地储备实施办法


2001.08.01 抚州市土地管理局

第一条 为进一步加强土地市场的统一管理，盘活存量土地，完善土地供应机制，防止国有土地资产流失，大力推行国有土地使用权招标、拍卖，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规及《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发「２００１」１５）精神，结合本市市区实际，制定本办法。
第二条 抚州市市区范围的国有土地使用仅储备工作，适用本办法。
第三条 本办法所称的土地储备是指土地储备机构依据本办法的规定，对依法收回和需盘活的国有土地实行储存，经前期开发利用后，根据城市规划和土地市场供求状况，受政府委托预出让等形式盘活存量土地资产，有效配置土地资源的行为。
第四条 抚州市土地储备中心是受市人民政府委托，实施国有土地使用权收购、储备、出让前期开发和预出让工作的机构。国有土地使用权从收购储备到预出让，由市土地储备中心负责，开发办、指挥部等机构不得行使土地收购、储备职能。
第五条 下列国有土地应当进行储备：
（一）为政府代征的土地；
（二）土地使用期已满依法收回的土地；
（三）城市规划区荒芜、闲置和废弃的国有土地；
（四）依法应没收的土地；
（五）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拔的国有土地；
（六）土地使用者违反土地出让等有偿使用合同约定，被依法解除合同的土地；
（七）擅自改变划拔土地用途的土地；
（八）因实施城市规划和土地整理，市政府指令收购的土地；
（九）土地使用权人申请市土地储备中心收购的土地；
（十）其他需要进行储备的国有土地。
第六条 土地储备实行预报制度和定期发布储备土地信息制度。
　　凡市区范围内符合本办法规定储备条件的国有土地，用地单位或其主管部门应将土地现状资料提前书面报告市土地储备中心。
市土地储备中心应以适当方式定期向社会发布储备土地信息。
第七条 市土地储备中心应根据产业结构调整及城市规划和市区土地市场供求状况，制定土地储备计划。
第八条 市计划、财政、城建、土管、物价、监察、金融等部门应按各自职责，做好土地储备的相关工作。
第九条 市土地储备中心可依照法律、法规及本办法规定将依法收回、收购的土地进行前期开发利用及预出让土地使用权。
　　集体所有土地需要储备的，必须依法办理土地征用手续。
　　储备土地及地上建筑物分别由市土地管理部门、房产管理部门依法办理土地、房产权属变更登记手续。
　　第十条 土地使用权被依法收回或收购的单位或个人，必须按期交付土地。
　　第十一条 为政府代征的土地和依法没收、收回的土地，由市政府直接交给市土地储备中心进行储备。
　　除前款规定外需要储备的土地，由市土地储备中心按照本办法的规定进行收购。
第十二条 土地储备的一般程序：
（一）储备登记。市区范围凡符合本办法规定的土地储备条件的国有土地，其土地使用权人应持相关资料到市土地储备中心进行储备登记。
（二）权属核查。市土地储备中心对申请人提供的土地和地上物的权属、土地面积、地上物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查和审核。
（三）费用测算。市土地储备中心根据调查结果，会同有关部门进行土地收购补偿费用的测算评估；实行土地置换的，要进行相应的土地费用测算。
（四）方案报批。市土地储备中心根据土地权属调查、收购费用测算的结果，提出土地收购的具体方案，报土地管理部门审批。
（五）签订合同。收购方案批准后，由市土地储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》
（六）收购补偿。市土地储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿费用；实行土地置换的，进行土地置换的差价结算。
（七）权属变更。市土地储备中心根据《国有土地使用权收购合同》约定支付收购定金后，原土地使用权人与市土地储备中心共同向市土地管理部门、房产管理部门申请办理权属变更登记手续。
（八）交付土地。根据合同约定的期限和方式，原土地使用权人向市土地储备中心交付被收购的土地和地上建筑物。
第十三条 被储备土地的原土地使用权人应提供下列资料：
（一）土地储备登记书；
（二）法人资格证明书，如委托他人办理的应提交授权委托书；
（三）营业执照；
（四）土地使用权合法凭证；
（五）房屋所有权合法凭证；
（六）土地平面图；
（七）其他需提交的资料。
《国有土地使用权收购合同》应使用由市土地管理局制定的统一格式。
第十四条 《国有土地使用权收购合同》应当载明以下内容：
（一）双方当事人；
（二）收购土地的位置、面积、用途、地上 附着物以及权属依据（合同应附收购土地的平面图）；
（三）土地收购补偿费用及其支付方式和期限；
（四）交付土地的期限和方式；
（五）违约责任；
（六）纠纷的处理；
（七）双方约定的其他事项。
第十五条 《国有土地使用权收购合同》一经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。
第十六条 以出让、租赁方式取得的土地使用权被收购时，原《国有土地使用权出让（租赁）合同》自《国有土地使用权收购合同》生效之日起自动失效。
第十七条 土地收购补偿费用可通过以下方式确定：
（一）由土地评估机构依据市区土地基准地价和法律规定进行评估，并经市土
地管理部门依法确定。
（二）按住宅用地和工业用地基准地价中开发成本部分的中间价确定。
（三）按收购合同约定的土地拍卖、招标所得的比例确定。
以土地置换方式进行储备的，按前款规定的方式分别确定置换土地收购补偿费，由市土地储备中心与原土地使用权人结算差价。
　　地上建筑物按照城市房屋拆迁的有关规定予以补偿。
第十八条 出让土地使用权的收购补偿费应按原出让合同约定的用途、出让金及剩余年限修正后确定。
第十九条 市土地储备中心可以对储备土地通过以下方式进行土地前期开发利用：
（一）前期开发。市土地储备中心在土地使用权出让前完成地上建筑物及附着物的拆除、土地平整等前期开发工作。
（二）土地利用。原土地使用权人交付土地后，在土地出让前，市土地储备中心可依法将储备土地使用权单独或连同地上建筑物出租、抵押或临时改变用途。
第二十条 储备土地前期开发利用活动应当遵守国家法律、法规及有关规定。
第二十一条 本办法所称的储备土地使用权预出让，是指本市土地储备中心受市政府委托将收购储备的土地进行出让前的准备工作，约定开发单位，收取土地开发补偿费用等行为。
第二十二条 市土地储备中心应对拟出让的储备土地的收购、前期开发成本进行测算，拟定储备土地的招商方案。
第二十三条 以协议形式进行储备土地使用权预出让按下列程序进行：
（一）确定土地预出让地块。市土地储备中心根据土地储备方案及规划要求，确定拟出让土地的坐落、四至范围、土地面积及用途。
（二）发布预出让信息。市土地储备中心根据储备土地的实际情况，对条件成熟的土地公开发布土地使用权预出让信息。
（三）审查开发资信。由开发单位提出申请，市土地储备中心对开发单位资信进行审查。
（四）约定开发单位。市土地储备中心与提出申请的开发单位对开发条件、开发补偿费用、资金支付方式、支付期限、交地期限与方式等方面进行协商，约定受让的开发单位。
（五）预出让方案报批。开发单位约定后，市土地储备中心填写《国有土地使用权预出让报批表》，将储备土地使用权预出让方案报市土地管理部门批准。
（六）签订预出让协议。市土地储备中心约定开发单位签订《国有土地使用权预出让议书》，并作为《国有土地使用权出让合同》的附件。
（七）支付补偿费用。开发单位根据协议约定的期限、金额和方式，向市土地储备中心支付土地开发补偿费用。开发单位持《国有土地使用权预出让协议书》分别向计划、规划部门办理立项、规划审批手续，并向市土地管理部门申请办理建设
用地审批及土地正式出让手续。
第二十四条 凡用于房地产开发或经营性项目建设的，应当以招标、拍卖方式出让土地使用权。特殊情况需协议出让的，出让地价不得低于基准地价。
第二十五条 以招标、拍卖形式直接出让储备土地使用权的，由市土地管理部门按照法律、法规、规章的规定组织招标、拍卖，所得价款中相当于土地开发补偿费的部分应直接支付给市土地储备中心。
第二十六条 《国有土地使用权预出让协议书》应当载明以下内容：
（一）以方当事人；
（二）土地的位置、面积；
（三）规划用途；
（四）土地开发补偿费的金额、付款进度和方式；
（五）交付土地的期限和方式；
（六）双方约定的其他权利和义务；
（七）违约责任；
（八）纠纷的处理。
第二十七条 土地开发补偿费包括土地收购、储备、预出让过程中发生的实际成本。
第二十八条 土地储备资金由以下资金组成：
（一）市政府财政拔款；
（二）银行贷款；
（三）土地使用权出让金垫支；
（四）土地出让净收益的５％款项；
（五）储备中心的经营收入。
第二十九条 土地储备资金只能用于下列用途，不得移作他用：
（一）土地使用权收购补偿费用；
（二）民房拆迁安置补偿费用；
（三）储备土地的前期开发费用；
（四）储备土地的管理、招商等其他费用。
第三十条 土地使用权符合储备条件，但土地使用权人未申请储备而擅自转让土地使用权及其地上建筑物、附着物的，有关部门不得办理审批、登记手续，并按
有关法律规定予以处罚。
第三十一条 市土地储备中心未按本办法规定支付土地收购补偿费的，原土地
使用权人有权人有权解除收购合同，市土地储备中心已支付给原土地使用权人的定
金不予返还。
第三十二条 原土地使用权人未按本办法规定交付土地及地上建筑物的，或者
在交付土地的同时，擅自处理其地上建筑物的，市土地储备中心有权要求原土地使用权人改正并继续履行合同。原土地使用权人逾期不履行的，由市土地管理部门申请法院强制执行，并可要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。
第三十三条 开发单位未按本办法规定交纳土地开发补偿费用，市土地储备中心有权解除储备土地使用权预出让协议，其交付的定金不予返还，并可要求预约的开发单位赔偿相应的经济损失。
第三十四条 开发单位未按本办法规定依法办理用地审批及土地出让手续，市土地储备中心有权解除预出让协议，已交付的定金不予返还。
第三十五条 有关土地收购储备、前期开发利用、预出让中的其他纠纷、争议，双方可在合同中约定仲裁机构申请仲裁或依法向人民法院提起拆讼。
第三十六条 土地储备中心人员玩忽职守、滥用职守，给国家、集体造成重大损失，或利用职务之便，索取、收受他人财物等违法违纪的，由司法部门、纪检、监察部门给予刑事或行政处分。
第三十七条 各县（区）的土地收购储备工作可参照本办法执行。
第三十八条 本办法由抚州市土地管理局负责解释。
第三十九条 本办法自发布之日起施行。

论行政司法行为

2000年11月5日 10:42 济南,政法论丛 发表时间：199701


一

行政司法行为是一种特殊的具体行政行为，它是指行政机关根据法律的授权，按照准司法程序审理和裁处有关争议或纠纷，以影响当事人之间的权利、义务关系，从而具有相应法律效力的行为。在我国行政司法行为主要是指行政复议行为、行政裁决行为、行政调解行为、行政仲裁行为（《中华人民共和国仲裁法》颁行前）。它具有以下特征：⒈行政司法行为是享有准司法权的行政行为，即以依法裁处纠纷为宗旨的行政司法行为。它按照准司法程序来裁处纠纷，坚持程序司法化的原则；⒉行政司法行为的主体是法律规定的具有行政司法职权的行政机关，在我国，主要是指行政复议机关、行政裁决机关、行政仲裁机关（《仲裁法》颁行前）及调解机关；⒊行政司法行为的对象是和行政管理有关的行政纠纷以及民事、经济纠纷，这些一般都由法律给以特别规定。它们是由于当事人不服行政机关的决定，或双方当事人不履行义务，或行政机关、其他当事人侵害相对方合法权益而产生的，在权利和义务发生利害关系的争议或纠纷；⒋行政司法行为是行政主体的依法行政的活动，即行政机关依法裁处纠纷的行为；⒌行政司法行为不同程度地具有确定力、约束力、执行力（行政调解的执行问题有特殊性）。但它对纠纷的解决一般都不具有终局性，所以原则上也具有可诉性，不服行政司法决定的还可以向法院起诉（提起行政诉讼或民事诉讼）。

由此可见，行政司法行为是一种典型的行政法律行为，是行政过程中典型的适用法律的行为，因此，合法性是它最基本的要求和特性。有效的行政司法行为必须主体适格、内容和程序合法、具备法定的形式和规格。行政司法行为也是一种典型的准司法行为。它不仅采取了类似于司法诉讼程序的一些作法，如依申请才受理、调查取证、审理与决定、回避，有的还采用合议制、辩论制等；而且在行政司法过程中，行政机关作为第三者充当裁决人即起了“法官”的作用来裁处纠纷。所以行政司法行为必须坚持以事实为根据，以法律为准绳，当事人权利与义务一律平等等原则，以贯彻司法公正性。

行政司法行为的存在和发展，具有重大意义，它不仅有利于促进行政程序法制建设和行政管理民主化、法制化的进程，而且有利于促进行政行为的规范化、程式化，有利于行政机关加强对自身行政行为的监督、审查以及救济。在市场经济条件下，政府管理经济应善于实施行政行为，来影响和调整其权利、义务关系，引导人们的行为，从而起到市场经济冲突规则裁判员和经济关系、经济秩序调节者的作用。这正是行政司法价值功能的体现。行政司法的实质就在于以间接手段而不是以直接的行政命令手段来管理经济，它通过调处纠纷和对行政机关自身行政行为的规范化、程式化为中介，来加强和改善对市场经济秩序的宏观调控，引导和矫正市场经济主体的行为。不仅如此，行政司法行为通过及时、便捷地解决纠纷，使当事人投诉有门，防止矛盾激化，这在维护安定团结、保持社会稳定，社会治安实行综合治理等方面也有积极意义。

二

从现代法制的发展来看，行政司法行为产生和存在的必然性乃是基于近现代化社会行政管理对象的复杂化而需要贯彻司法程序的公正性所致。行政管理对象的复杂化不仅指从量上看各类纠纷的增多，而且从质上看许多纠纷涉及的专业性、技术性问题越来越强。若让它们完全或径直诉诸于法院，既会增添“讼累”，又不利于简便、及时和有效地得到解决。这就需要既具有行政管理经验及相关知识和技能，又具有一定法律知识的人员组成专门机构，不同程度地参照司法的程式化要求并体现行政效率的原则，从而既保持公正、合法，又简便、迅捷、灵活、低耗费地解决纠纷。同时，使这种解决方式和结果与法院诉讼适当相衔接，通过接受法院司法监督和支持执行，以保证其办案质量和法律效力。这样，也有利于以法制权，加强对行政机关自身行政行为的监督、审查和救济。

行政司法行为的存在、发展和功能之充分发挥，更是深深置根于市场经济发展的客观要求之中，市场经济的发展，经济关系、社会关系的复杂化导致社会冲突或纠纷的增多及解决难度的增大（因涉及利益关系及专业性增强），从而要求多渠道、多层次的纠纷解决机制和方式，以摆脱传统的三权分立体制下主要靠法院审判这种纯司法途径解决纠纷的模式之局限，努力探寻和拓展审判外的非诉讼纠纷解决方式和途径，并使其向着民主性、公正性、专业性、效率性等方面发展。行政司法行为就是适应了市场经济需要多渠道、多层次的纠纷解决机制的客观要求，它是现代市场经济中需要加强国家宏观调控发展趋势的必然产物，且有利于加强经济执法以及司法。

行政司法这种特定的纠纷解决机制在许多国家和地区的经济和社会生活中起着越来越重要的作用，成为现代市场经济国家加强国家宏观调控和政府对经济间接干预的重要手段。其中，以英国和美国的行政裁判制度尤为典型，一般所通行的是行政复议行为和行政裁决行为（有些国家也存在着相似于行政调解的组织和机能），所裁处的对象既包括行政争议又包括民事纠纷，且更注意采用司法程序和尊重当事人的权利。

我国的行政司法，其制度化、规范化、法律化，乃是与改革开放同步，即是党的十一届三中全会以来，我国经济、政治体制改革以及加强社会主义民主、法制（特别是行政法制，更具体而言是行政程序法制）建设的一项成果和产物，是在发展商品、市场经济条件下，政府为及时有效地解决纠纷，协调各方面利益关系，并使行政管理民主化、法制化，强化其自律机制使自律和他律相结合的必然结果。我国的行政司法行为包括行政复议行为、行政裁决行为、行政仲裁行为（《中华人民共和国仲裁法》颁行前）。行政复议行为主要解决那些对行政机关的相关处理和决定不服而产生的行政争议，其范围基本上与行政诉讼的范围一致并略宽，以便于行政复议同行政诉讼相衔接。行政复议是我国相对最为规范的行政司法形式，其法律依据也更较充实。行政裁决行为主要解决与合同无关的若干民事纠纷，行政裁决行为总的来说可分为确权行为（以解决权属争议和权限争议）以及归责行为（以裁处损害赔偿纠纷和侵权纠纷）这两大系列，其中包括关于专利、商标的专门行政裁判行为。行政调解行为所解决的民事纠纷其范围就更宽，既包括合同纠纷又包括非合同的民事纠纷乃至民间纠纷，既包括损害赔偿或补偿纠纷又包括侵权赔偿纠纷，还包括经济纠纷、劳动争议、权属和权限纠纷等。行政仲裁行为主要解决相关的合同纠纷（特别是经济合同纠纷），也解决一些其他的民事、经济和劳动纠纷。在这四种具体的行政司法行为中，行政复议和行政裁决都是典型的具体行政行为，它们通过作出行政处理决定来解决有关纠纷或争议，所作出的行政处理决定具有行政法律效力，同当事人之间发生行政法上的权利、义务关系，因此都是可以提起行政诉讼并使其接受司法审查的。行政调解则是行政机关居间对双方当事人发生的纠纷进行调停，而不是行使行政权力，所达成的调解协议一般不具有法律效力和执行力（除了仲裁中的调解之外），是靠当事人自觉履行，而调解不成或不服调解的还可进行裁决或可申请仲裁，并可向法院提起民事诉讼。行政仲裁乃是行政机关的特定机构以第三人的身份对特定的纠纷或争议居中作出公断或裁决，它采用合议制，按照特有的仲裁程序，并由特定的机构进行，因此其司法性较其他行政司法行为更为明显，仲裁裁决的法律效力也强于一般行政裁决之效力，不服行政仲裁也可向法院提起民事诉讼。但由于行政仲裁背离了仲裁制度所固有的民间性本质特征，典型地体现了我国以往实行的计划经济的影响和痕迹，随着《仲裁法》的颁行，已导致行政仲裁向民间仲裁的改革和转轨。

从行政司法的发展趋势来看，以上述及的这些行政司法行为均可称为“显形行政司法”，即以特定的行政司法形式（复议、裁决、调解等）裁决明显存在的法律争议或纠纷；除此而外，还有所谓“隐形行政司法”，即平常所说的行政行为司法化，它是指行政机关虽不是处理明显存在的法律争议，但行政机关作出关系或影响相对人权利义务的行为（如行政处罚、行政强制执行、行政救济等），也需要“司法化”，即不同程度地采用司法程序以提高具体行政行为的质量并保证其公正性、合法性，因为它们很容易引发潜在的法律争议。从广义上说，行政司法就是运用准司法程序规范行政的各种规则、制度的总和。从这种意义上看，行政司法行为及其作用的发挥有着更加广阔的天地，它涉及到我们整个行政行为的规范化、程式化问题。关于行政行为的司法化，全国人大八届四次会议通过的《中华人民共和国行政处罚法》就作了有益的探索和尝试，该法不仅在一般程序中规定了立案、调查、检查、审查、陈述与申辩、决定、送达等必经环节，而且还正式规定了听证程序。听证会要告知受处罚当事人作出行政处罚决定的事实、理由、依据以及依法享有的申辩和质证权利，有利于对行政机关的监督，有利于听取利害关系人的意见，有利于调查取证和正确适用法律，从而便于贯彻程序公正原则。这些都体现了我国行政行为规范化、程式化、法制化的正确方向和必然趋势。

三

随着我国经济、政治体制改革和法制建设的深化和发展，特别是随着社会主义市场经济体制及法制的建立和健全，行政司法行为面临着许多新的理论和实践问题的挑战。

（一）随着市场经济的发展，不仅需要建立多渠道、多层次的纠纷解决机制和体制，而且要求增强经济主体的自主权利和自治能力。《中华人民共和国仲裁法》（以下简称《仲裁法》）的颁行，促使了行政仲裁向民间仲裁改革和转轨，把本不应当归于行政司法的仲裁制度从行政司法体系中分离出去使之还原归位。这样，一方面引起我国行政司法制度的相应调整和改革，调整后的我国行政司法体系即由行政复议、行政裁决和行政调解组成，主要解决与行政管理有关的各类纠纷，而把大部分合同纠纷和其他适合仲裁的财产权益纠纷留待当事人双方自愿去选择民间仲裁解决。这就既符合了国际上行政司法的通行形式，也有利于集中力量加强行政司法制度自身的建设和改革。另一方面，必然导致我国形成民间仲裁、行政司法、法院审判三足鼎立、三位一体，既相对独立、又密切联系，既互相制约、又相互促进的社会主义市场经济裁判制度体系，以便于用多种形式、手段和途径解决日益增多和复杂化的民事、经济纠纷和其他各种纠纷，维护和促进社会主义市场经济的顺利发展。其中，民间仲裁属于非权力型的审判外非诉讼纠纷解决方式，行政司法属于权力型的审判外非诉讼纠纷解决方式，在市场经济条件下它们都有着十分广阔的发展天地。

然而，从我国的具体情况以及国际上的某些特例来看，《仲裁法》的颁行并不等于把一切纠纷和争议都排除在行政仲裁之外。国外就还存在所谓“特种仲裁制度”，在我国也存在现行《仲裁法》所统一规定的仲裁范围之外的某些纠纷，如劳动争议和农业承包合同纠纷的仲裁，这些都不属于平等主体之间发生的纠纷，当然就不宜由民间仲裁来解决。因此，是否也需要实行特种仲裁或是否应属于行政司法范畴，都很值得深入研究。

（二）必须拓展新的行政司法形式和行为，例如行政申诉行为。对已超过复议申请和起诉时效的争议而当事人仍不服的；或当事人不愿通过行政复议或起诉解决纠纷，而希望通过行政监督手段来解决的；或当事人认为作出原具体行政行为的行政机关能够自己纠正的等情况，都可以通过行政申诉的途径予以解决。

（三）行政调解作为国家行政机关通过说服教育对社会生活和人们经济活动进行管理和监督的一种形式，在新时期已成为行政指导方法的一种，有着非常广泛的适用性和宽阔的发展前景，因此行政调解也应当同其他行政司法行为一样具有其相应法律效力，否则它同民间调解就无实质区别，也无任何权威，就很难充分发挥其在市场经济下的作用和功能。为此，我们认为，行政调解协议理应对双方当事人具有法律约束力，如一方当事人不按约履行，另一方可以要求法院强制执行，只不过在执行调解协议之前，必须由法院重新审理，如法院认为调解协议合法，才判令执行。

（四）深入探究行政司法行为，还必然涉及到正确认识和把握行政司法法律关系的特征。行政司法法律关系是一种特殊的行政法律关系（属于行政程序法律关系），它是指在行政司法活动中，行政司法机关与其他参加人之间根据有关法律法规的规定而发生的各种关系，其实质就是行政司法机关在依法裁处各类纠纷过程中与有关当事人之间所形成的各种权利义务关系。行政司法法律关系的主体不限于行政司法行为的主体（行政机关及其专门机构），它还包括发生并要求解决争议或纠纷的双方当事人（公民、其他国家机关、企事业单位、社会团体组织等）；而且行政司法法律关系还不同于其他行政法律关系中行政机关同管理相对人之间地位具有不对等性，行政行为具有单方面性，其法律关系具有强制性等。在行政司法活动中，行政机关是以第三人的身份充当裁判者来解决相对人双方之间的纷争，因此作为行政司法机关，就必须充分注意和尊重当事人双方的意愿，坚持以事实为根据、以法律为准绳，当事人权利义务一律平等以及回避等重要司法原则，以体现其公正性，从而既保证行政机关有效地行使职权，又保障和维护当事人的合法权益。