湖南省娄底市人民政府


外来投资企业全部进入市项目投资全程代理服务中心统一办理手续的管理办法



（2004年５月19日）

　　第一条　为进一步扩大对外开放，鼓励外来投资，营造廉洁、高效、公开、公正的政务环境，切实贯彻《中共娄底市委娄底市人民政府关于印发〈娄底市鼓励外商投资若干规定（试行）〉的通知》（娄发〔2003〕13号）和《中共娄底市委办公室娄底市人民政府办公室关于对投资项目实行全程代理服务的通知》（娄办发电〔2003〕80号）精神，根据有关法律、法规和政策规定，结合我市实际，特制定本办法。

　　第二条　按照全方位代理和全过程代理、为投资者创造良好投资环境的宗旨，凡外来投资企业需要在市直各职能部门办理前置审批、注册登记、生产经营和建设改造过程中的各种手续，全部由市项目投资全程代理服务中心（以下简称市代理中心）全程代办、代收代缴有关费用。

　　外来投资企业是指外国投资者和港、澳、台等投资者在我市创办的企业以及省外、市外投资者在我市创办的企业。

　　第三条　　全程代理按下列程序办理：

　　（一）受理委托。服务对象按规定备齐相关资料，经市代理中心初审后，由服务对象出具代理委托书，市代理中心开出受理通知书，明确承诺办理期限。

　　（二）限时办结。市直各职能部门在市代理中心设立对外办事指南，明确与投资企业或建设项目相关的各项办事职能并指定联络责任人。市代理中心负责将待审项目送交相关职能部门，如所需材料的主要构件齐备，该部门的联络责任人应负责催促本部门在受理通知书开具的承诺时限内完成审批。

　　具体审批时限：外商投资企业的审批实行即报即批登记制，小型项目在２个工作日内办结所有前置审批事项，大中型项目在５个工作日内办结所有前置审批事项。工商部门在前置审批意见和申报材料的主要构件齐备后，须在２个工作日内办理好有关证、照。

　　核准发证：审批部门在完成相关审批后，属本部门发证的，即交发证科室办好有关证、照；不属本部门发证的，须将已审批文件交市代理中心汇总，由发证部门核准发证。

　　有关职能部门不能如期办理手续并核发证照的，应由联络责任人在项目办理回执单上向市代理中心及时说明理由。

　　（三）统一收费。市直各职能部门对服务对象收取的各类行政事业性收费及罚款由市代理中心统一代收代缴。

　　市代理中心向服务对象印发《娄底市行政事业性收费、罚款代收登记证》（以下简称《代收登记证》）。市直各职能部门须预先核定向持证服务对象收费、罚款项目的标准和数额，并开具《收费委托书》交市代理中心；市代理中心与市财政、市物价部门按照娄发〔2003〕13号文件及市委、市政府对投资项目的其他相关规定，对各收费、罚款项目的依据和标准进行严格审核；市代理中心根据审核后的收费标准和数额统一向服务对象收费，所收费用按规定缴付财政，通知相关职能部门。市代理中心运作所需相关开支，由市财政列入预算。

　　（四）办结回复。市代理中心将办结后的各项手续和证、照及时交给服务对象，并说明在手续办理过程中的有关事项及费用开支情况。

　　服务对象可在“委托者意见栏”的“非常满意”、“满意”、“基本满意”、“不满意”和“非常不满意”等项的其中一项上如实填写意见，作为改进全程代理工作的重要参考依据。

　　第四条　实行全程代理联络责任制。全程代理联络责任人由市直各职能部门分管业务工作的行政副职担任。联络责任人是部门按时办结项目有关行政审批事项的第一责任人，必须认真履行职责。

　　全程代理联络责任人的职责为：负责组织有关人员在规定期限内快捷、优质办结市代理中心交办的属于本部门职责范围内的行政审批事项和其它事项。

　　全程代理联络责任人职责履行情况由市对外开放工作领导小组办公室、市监察局和所在单位党组（党委）共同监督管理。考核情况作为干部政绩评价的重要内容，并纳入其所在单位招商引资工作的考评范围。

　　第五条　服务对象可凭《代收登记证》拒绝各职能部门的直接收费、罚款，并向市优化环境办公室或市监察局投诉。市直各职能部门不得直接向服务对象收费、罚款或以不办理手续等方式进行抵触。各职能部门向服务对象具体收费及开出行政处罚告知书，须书面送市代理中心征求意见后，才能下达《收费委托书》及行政处罚决定，并由市代理中心代通知、代收、代缴。市代理中心与执法部门意见不一致时，提请市政府法制办进行协调处理，对协调处理意见，双方都应当遵照执行。对于抵制市委、市政府娄发〔2003〕13号文件和违反本规定的部门和个人，由市纪检监察机关和组织、人事部门视其情节并依据有关规定给予诫勉谈话、组织处理或党纪政纪处分。

　　第六条　在服务对象按规定备齐相关材料，经市代理中心受理，并向有关职能部门开具办理通知书后，有关职能部门必须按时限办结相关手续。因法律、法规或政策原因不能办理相关手续的，应书面及时向市代理中心说明理由和依据。

　　有关单位不按时办理相关手续的，由市监察局和市代理中心组织调查、核实，一次不按时办结的，对全程代理联络责任人给予批评教育；两次不按时办结的，对全程代理联络责任人实行诫勉谈话，取消其当年评先评优资格；三次不按时办结的，全程代理联络责任人年度考核定为不称职，取消其所在单位评先评优资格，对单位主要负责人实行诫勉谈话并取消其评先评优资格。因不作为、缓作为、乱作为和失职渎职行为造成恶劣影响的，依纪依规追究直接责任人、全程代理联络责任人和单位主要负责人的党纪政纪责任。

　　第七条　本办法由市对外开放工作领导小组办公室负责解释，各县市区（含市经济技术开发区）参照本办法实行。

　　第八条　本办法自颁布之日起施行。




国家税务总局


国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国税发[2009]91号


　　各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
　　为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
　　
　　
　　
　　 国家税务总局　
　　 二○○九年五月十二日
　　


土地增值税清算管理规程

　　第一章 总则
　　第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
　　第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
　　第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
　　第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
　　第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
　　主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
　　第二章 前期管理
　　第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
　　第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
　　第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
　　第三章 清算受理
　　第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　（三）直接转让土地使用权的。
　　第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
　　（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
　　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
　　第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
　　应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
　　第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料
　　（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可根据本地实际情况制定）。
　　（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
　　（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
　　（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
　　第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
　　第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
　　第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。
　　第四章 清算审核
　　第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。
　　案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
　　实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
　　第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
　　第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
　　必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
　　第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定
　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
　　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
　　第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：
　　（一）取得土地使用权所支付的金额。
　　（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
　　（三）房地产开发费用。
　　（四）与转让房地产有关的税金。
　　（五）国家规定的其他扣除项目。
　　第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：
　　（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
　　（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
　　（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
　　（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
　　（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
　　（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
　　第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
　　（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
　　（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
　　（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
　　第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：
　　（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
　　（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
　　（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
　　第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：
　　（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
　　（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
　　（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
　　第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：
　　（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
　　（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
　　（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
　　（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
　　（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
　　第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：
　　（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
　　（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
　　第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：
　　（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
　　（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
　　（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
　　第二十八条 代收费用的审核。
　　对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
　　第二十九条 关联方交易行为的审核。
　　在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
　　应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
　　第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
　　第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
　　第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
　　第五章 核定征收
　　第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
　　第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
　　（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
　　第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
　　第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。　　
　　第六章 其他
　　第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。
　　第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本规程进行进一步细化。
　　
　　附件：1.土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）　　http://www.chinatax.gov.cn/n8136506/n8136593/n8137537/n8138502/n9082308.files/n9082306.doc
　　2.各类附表
http://www.chinatax.gov.cn/n8136506/n8136593/n8137537/n8138502/n9082308.files/n9082307.doc