中国人民银行


关于印发《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》的通知
1995年7月31日，中国人民银行

人民银行各省、自治区、直辖市、计划单列市分行，中国工商银行，中国农业银行，中国银行，中国人民建设银行，中国投资银行，交通银行、中信实业银行，华夏银行，烟台住房储蓄银行，蚌埠住房储蓄银行，中国光大银行，招商银行，广东发展银行，福建兴业银行，上海浦东发展银行，深圳发展银行，海南发展银行：
现将《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》印发给你们，请遵照执行。
国家安居工程贷款属于住房开发贷款，列入固定资产贷款规模，实行指令性管理。个人住房贷款，列入流动资金贷款计划，由各商业银行按合理需要，汇总报人民银行总行核准，在今年新增贷款规模中发放。

附件：商业银行自营住房贷款管理暂行规定
第一条 为加强对商业银行自营住房贷款业务的管理，保障商业银行、借款人以及存款人的合法权益，特制订本规定。
第二条 商业银行办理自营住房贷款业务，应遵守本规定。
第三条 商业银行自营住房贷款业务，系指商业银行以本外币存款作为资金来源自主经营的住房贷款业务。
第四条 商业银行自营住房贷款包括：
（一）住房开发贷款，是指对房地产开发企业发放的用于建造向市场出售的住房的贷款；
（二）个人住房贷款，是指对个人发放的用于购买、建造和修缮自住住房的贷款。
第五条 申请住房开发贷款，借款人应当具备以下条件：
（一）经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已经取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业；
（二）经营管理制度健全，财务状况良好；
（三）信用良好，确有偿还贷款本息的能力。
第六条 申请个人住房贷款，借款人应具备以下条件：
（一）具有合法的身份证件和居留证件；
（二）具有固定的职业和稳定的收入；
（三）信用良好，确有偿还贷款本息的能力。
第七条 对房地产开发企业发放住房开发贷款，应符合以下基本条件：
（一）借款人已经取得贷款项目的土地使用权；
（二）贷款项目已经纳入国家或地方住房建设开发计划，其立项文件完整、真实、有效；
（三）贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效满足当地住房市场的需求；
（四）贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；
（五）贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；
（六）借款人计划投入贷款项目的自有资金不低于规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。
第八条 对个人发放用于购买自住住房的贷款，应符合以下基本条件：
（一）借款人的住房购买价格基本符合贷款银行或其委托的房地产估价师所评估的价值；
（二）借款人购房首期付款不低于所购买住房价格的30％；
（三）借款人具有稳定的可以用于按期偿还住房贷款本息的收入。
第九条 对个人发放用于修建自住住房的贷款，应符合以下基本条件：
（一）借款人已经取得所修建住房的土地使用权，其土地使用权终止时间不早于贷款终止时间；
（二）贷款项目已经取得当地建设行政部门和城市规划部门的批准；
（三）借款人在贷款银行的存款余额不低于所修建住房投资总额的30％；
（四）借款人具有稳定的可以用于按期偿还住房贷款本息的收入。
第十条 贷款银行要建立严格的住房贷款责任制度，依照本规定第五条、第六条、第七条、第八条、第九条的有关规定对借款人资格和贷款项目条件进行审查和评估，并自主发放和按期收回贷款。
第十一条 贷款银行要对住房开发贷款项目自有资金进行管理。借款人必须按照规定比例及时足额地将自有资金存入贷款银行，并由贷款银行按照贷款项目的工程预算和施工计划逐笔监督支付，专款专用，借款人不得挪用。借款人自有资金发生挪用或没有足额到位的，银行不予贷款。
按照国家有关规定，国家安居工程的地方自有资金比例为60％，各贷款银行按照本条前款规定对贷款项目的自有资金进行审核和托管。
第十二条 发放住房开发贷款，贷款银行应当要求借款人为贷款项目办理有效的建筑工程保险。
第十三条 发放各项住房贷款，贷款银行应当要求借款人或其担保人提供抵押担保，并按照国家有关规定进行抵押登记。
第十四条 以房地产作为抵押的贷款，其贷款金额不得高于抵押物价值的70％；以定期储蓄存单作为抵押的贷款，按照《个人定期储蓄存款存单小额抵押贷款办法》（银发〔1994〕316号）的规定办理。
第十五条 以房地产作为贷款抵押的，借款人在偿还全部贷款本息之前，应当逐年按不低于抵押金额的投保金额向保险公司办理房屋意外灾害保险。
第十六条 住房贷款的期限：
（一）住房开发贷款，最长不超过3年；
（二）个人住房贷款，一般不超过10年。
第十七条 住房贷款的利率：
（一）住房开发贷款，执行同期法定固定资产贷款合同利率；
（二）个人住房贷款，考虑其从取得贷款的下月即开始偿还本息，故可在利息档次上提供一定优惠。期限为5年的，执行法定3年期固定资产贷款合同利率；期限为5年以上至10年的，执行法定5年期固定资产贷款合同利率；期限为10年以上的，执行五年以上固定资产贷款合同利率。
第十八条 商业银行的自营性住房贷款，纳入中国人民银行下达的信贷计划考核，并设立会计科目，按住房开发贷款、个人住房贷款分别核算，按规定统计上报。其中：住房开发贷款，纳入商业银行固定资产贷款计划管理；个人住房贷款，纳入商业银行流动资金贷款计划管理。
第十九条 商业银行的自营性住房贷款业务及其损益，纳入该银行业务报表和会计报表。
第二十条 违反本规定第五条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十三条、第十四条规定发放住房贷款，由人民银行实行经济处罚或责令其停办该项贷款业务。
第二十一条 违反本规定第十七条规定发放住房贷款，按违反国家利率政策处理；违反本规定第十八条规定发放住房贷款，按违反国家信贷政策处理。
第二十二条 本规定第七条第六项有关自筹资金比例的下限，由中国人民银行根据各地房地产业发展状况制定，并颁布执行。
第二十三条 各商业银行可以根据本规定制定自营性住房贷款评估和管理实施细则。
第二十四条 本规定由中国人民银行负责解释，修改。
第二十五条 本规定实行后，储蓄所不再办理个人住房抵押贷款业务。在本规定实行前公布的规章与本规定有抵触的，以本规定为准。


山东省菏泽市人民政府


《菏泽市政府投资建设项目审计办法》

　已经2008年5月6日市政府第4次常务会议审议通过,现予发布,自2008年7月1日起施行。
　　市长(代):
　　刘士合
　　二○○八年五月三十日
　　菏泽市政府投资建设项目审计办法
　　第一章　总　　则第一条　为了加强对政府投资建设项目的审计监督,规范投资行为,提高投资效益,根据《中华人民共和国审计法》、《中华人民共和国审计法实施条例》、《山东省实施<中华人民共和国审计法>办法》和《审计机关国家建设项目审计准则》等法律、法规、规章规定,结合我市实际,制定本办法。
　　第二条　本办法所称政府投资建设项目(以下简称建设项目),是指本市各级政府预算内资金以及其他政府资金所进行的固定资产投资建设项目。
　　第三条　市、县区审计机关是政府投资建设项目审计监督机关。发展改革、规划、建设、市政、房产、交通、水利、农业、财政、监察、国土资源等部门,应当按照各自职责,积极配合审计机关做好建设项目的审计监督工作。
　　第四条　对建设项目开工前审计、预(概)算执行审计和竣工决算审计,以及对与建设项目有关的施工、勘察、设计、监理、采购、供货等单位财务收支的审计,适用本办法。
　　第五条　政府投资的建设项目应当在相关合同中列明,必须经审计机关审计后方可办理工程结算或竣工决算。未经审计机关竣工决算审计的建设项目,不得办理工程价款总结算和进行资产移交。
　　第六条　审计机关和审计人员进行建设项目审计,应当遵守客观公正、实事求是、廉洁奉公、保守秘密的原则。
　　第二章　审计范围与方式第七条　政府机关、事业单位、社会团体和其他组织,凡全部或部分使用财政性资金的新建、改建、扩建等各类建设项目,必须由审计机关进行审计。财政性资金主要包括:(一)预算内资金、预算外资金、政府设立的专项资金;(二)政府统一借贷资金、国债资金、担保贷款等政府融资;(三)国有资产投资项目建设的资金 ,包括国有企业、国有控股企业投资额较大的建设项目和技术改造项目 ,以及政府或部门为投资主体的建设项目资金;(四)外国政府、国际金融组织和社会捐(援)助或赠送款用于公共、公益性建设项目建设的资金。
　　第八条　本办法所称建设项目,主要是指城市基础设施建设项目、社会公益性建设项目,交通、能源、农业、林业、水利、环保建设项目 ,土地开发项目以及其他建设项目。
　　第九条　政府投资建设项目的建设单位或项目法人以及与工程项目直接有关的单位为被审计单位。
　　第十条　审计机关依照政府投资建设项目投资主体的财政、财务隶属关系或者国有资产监督管理关系,确定审计管辖范围。
　　上级审计机关可以将其管辖范围内的政府投资建设项目授权下级审计机关审计,也可以直接审计下级审计机关管辖范围内的重大建设项目。
　　对审计管辖范围不明确或者有争议的政府投资建设项目,由上级审计机关确定其管辖权。
　　第十一条　审计机关实施政府投资建设项目审计,根据工作需要, 可以聘请相关专业人员或者委托社会中介机构参与审计。所需经费按审计项目核减额的5%由本级财政安排解决,专项用于审计所需设备仪器购置、聘用专业技术人员工资、技术鉴定费及日常工作支出等。
　　第三章　审计程序
　　第十二条　政府投资项目审计实行计划管理制度,审计机关应当根据法律、法规、规章规定和本级人民政府要求及上级审计机关工作安排,编制政府投资项目年度审计计划,确定年度审计工作重点。
　　第十三条　纳入年度审计项目计划的政府投资竣工项目的建设单位,应当在初步验收通过后及时编制竣工财务决算,并及时向审计机关申请竣工财务决算审计。
　　第十四条　审计机关应当在实施审计3日前,向被审计单位下达审计通知书,并抄送与政府投资建设项目有关的施工、勘察、设计、监理、采购供应等单位。
　　被审计单位应当根据审计通知书的要求及时提供与政府投资建设项目有关的资料,并对有关资料的真实性、完整性和其他相关情况做出书面承诺。
　　第十五条　审计人员实施审计所取得的审计证据应当由有关单位、人员签名或者盖章,对拒绝签名或者盖章的,审计人员应当注明拒绝签名或者盖章的原因和日期。拒绝签名或者盖章不影响事实存在的,该审计证据仍然有效。
　　第十六条　审计人员对政府投资项目实施审计后,应当向审计机关提出审计报告。审计报告报送审计机关前,应当征求被审计单位的意见。被审计单位应当自接到审计报告之日起10日内,将其书面意见送交审计人员或者审计机关。
　　第十七条　审计机关按照规定的程序对审计人员的审计报告进行审议,并对被审计单位提出的意见一并研究后,提出审计机关的审计报告;对违反国家规定的财政收支、财务收支行为,依法应当予以处理、处罚的,在法定职权范围内作出审计决定或者向有关主管机关提出处理、处罚意见。
　　第十八条　审计机关在具备审计条件的情况下,一般应在审计通知书确定的审计实施之日起3个月内出具审计报告,特殊情况下确需延长审计期限的,应报审计计划下达机关批准。
　　第四章　审计内容
　　第十九条　审计机关应当对建设项目准备阶段、总预算或概算的执行情况、年度预算的执行情况和年度决算、项目竣工决算的真实性、合法性以及投资效益等,进行审计监督。
　　第二十条　建设项目准备阶段审计的主要内容:
　　(一)建设项目是否合法有效;
　　(二)建设程序的执行和项目管理情况;
　　(三)建设资金筹集、来源和到位情况;
　　(四)建设项目征地拆迁、补偿及政策执行情况;
　　(五)项目法人负责制、招标投标制、合同制和工程监理制等制度的执行落实情况。
　　第二十一条　建设项目概(预)算执行情况审计的主要内容:
　　(一)工程概(预)算编制及计划审批、执行和调整情况;
　　(二)项目招标投标以及勘察、设计、施工、监理在工程实施中的有效性情况;
　　(三)建设项目各类经济合同签订、履行情况;
　　(四)建设项目资金到位、管理和使用情况;
　　(五)财务收支真实性情况;
　　(六)工程进度、工程结算及投资控制管理情况;(七)建设项目所需设备、材料的采购及管理情况;(八)有关内部控制制度建立、健全和执行落实情况;(九)需要审计的其他事项。
　　第二十二条　建设项目竣工决算审计的主要内容:(一)本办法第二十一条第(一)项至第(八)项规定的内容;(二)工程竣工决算书、竣工财务决算书以及工程造价和完成总投资额的真实性、合法性情况;(三)建设项目概况表、竣工财务决算表、交付使用资产总表、交付使用资产明细表的真实性、完整性情况;(四)建设项目的建筑安装工程核算、设备投资核算、待摊投资和其他投资核算的真实性、合法性情况;(五)固定资产的清理、登记、移交和处置情况;(六)债权债务和资金结余、分配、上缴及留成使用情况;(七)建设项目尾工工程内容、工程量、资金预留及库存材料、设备以及其他剩余物资的实际情况和成本;(八)建设项目效益和质量安全监督管理情况;(九)需要审计的其他事项。
　　第五章　法律责任
　　第二十三条　被审计单位拒绝、拖延提供与审计事项有关资料或者拒绝、阻碍检查的,由审计机关责令其改正,给予通报批评或者警告 ;拒不改正的,依法处五万元以下罚款。被审计单位在建设项目中违反国家有关审计法律、法规规定的,审计机关依法予以处理、处罚;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。
　　第二十四条　被审计单位有下列行为之一的,审计机关应当出具审计移送处理书,建议有关部门予以调查和处理:(一)违反规划、土地、招投标管理、环境保护等法律法规的;(二)勘察、设计、施工、监理等单位不具备相应资质在建设项目中承揽工程的;(三)因决策、规划、设计、施工、监理等原因造成投资失误、国家和人民财产遭受损失浪费的;(四)未有效实施工程质量管理的;(五)其他由有关部门处理的违法行为。
　　第二十五条　社会审计机构在建设项目审计中弄虚作假或违反国家规定,给委托人或者其他利害关系人造成损失的,应当依法承担责任。
　　第二十六条　审计机关聘请的专业人员或者委托的中介机构在政府投资项目审计中违反有关法律法规规定的,审计机关应停止其承担的工作,追究违约责任,移送有关部门处理;涉嫌犯罪的,移送司法机关追究刑事责任。
　　第二十七条　审计机关和审计人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　第二十八条　被审计单位对审计机关作出的审计决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
　　被审计单位对审计机关作出的审计决定不服的,可以提请审计机关的本级人民政府或上一级审计机关裁决,该裁决为最终决定。
　　第六章　附　　则
　　第二十九条　本办法自2008年7月1日起施行。